未来10年美国“住房过剩”？

MBA研究指出，美国因人口结构转变，未来10年住房需求将放缓，供应可能超过需求，房市恐由短缺转向局部过剩。 过去十多年，美国房市最常听到的关键字是「供应不足」。住房短缺推高房价，也让买家在有限房源中激烈竞争。不过，经济学家最新研究警告，随着出生率下降、人口老化及移民减少，美国住房需求可能在未来十年明显放缓，房市可能由长期短缺转向供过于求。

经济学家最新研究警告，随着出生率下降、人口老化及移民减少，美国住房需求可能在未来十年明显放缓，房市可能由长期短缺转向供过于求。（取自美国抵押贷款银行家协会报告） 美国抵押贷款银行家协会（MBA）最新白皮书指出，美国人口结构正逐步发生重大转变。婴儿潮世代年龄增长，年轻世代人口规模缩小，加上生育率维持低档及移民成长减缓，都可能降低新家庭形成速度，进而削弱购屋与租屋需求。 这项研究由MBA首席经济学家Mike Fratantoni等人完成。研究团队估算，2025年至2035年间，美国新增住房需求约为1134万户，但同期住房供应可能达1260万户，比需求多出约126万户。到2035年至2045年，新增需求可能进一步降至约802万户。若未来住宅兴建速度维持目前水准，未来20年新增住房总量可能接近2300万户。 研究指出，美国住房需求的核心，并不只是总人口数，而是「家庭户数」的增长速度。即使人口仍在增加，若年轻世代成立新家庭的速度放缓，住房需求也可能随之减弱。 过去数十年，千禧世代进入成年与购屋年龄，带动美国家庭快速形成，支撑住房需求。然而，接下来进入成年阶段的年轻族群规模较小，加上高房价、房贷利率，新世代成立家庭及购屋步调可能放缓。 婴儿潮世代老化也是另一项重要因素。随着婴儿潮世代逐渐退出原有住宅市场，将有更多既有房屋重新流入市场。当释出的住房增加，而年轻家庭数量不足以承接，部分地区便可能出现供给高于需求的情况。 移民则是影响预测的重要变数。长期以来，移民人口一直是美国人口及家庭增长的重要来源，对租屋与购屋市场均有支撑作用。若未来移民人数减少，家庭形成速度可能进一步下降。 住房供过于求可能对房市带来重大影响。当可售或可出租住宅多于潜在住户，房价上涨速度可能放缓，部分人口流失或新增家庭较少的地区，房价可能面临下行压力。建商也可能需要减少开工量、调整住宅类型，或将重心转向翻修与改造现有房屋。 不过，经济学家也指出，美国房市具有高度地区差异，即使全国整体住房需求放缓，也不代表所有城市都会同时出现过剩。此外，路透报导，对美国目前究竟短缺多少住房，各方估算仍存在巨大差异，从约120万户到1000万户不等。因此，即使未来供应增长快于需求，也可能先用于填补现有缺口，而不会立即形成全国性住房过剩。

美国各十年间家庭户数（household formation）增长，比较历史数据与未来不同移民情境下的预测。（取自美国抵押贷款银行家协会报告） 精华 FAQ ▪︎ Q1：MBA研究为何认为美国住房需求可能在未来放缓？ 研究认为，出生率下降、婴儿潮世代老化、年轻族群规模缩小，加上移民成长减缓，将降低新家庭形成速度，进而削弱购屋与租屋需求。 ▪︎ Q2：MBA对2025年至2035年的供需差距有何估算？ MBA估算，2025年至2035年间美国新增住房需求约1134万户，但同期供应可能达1260万户，等于供给比需求多出约126万户。 ▪︎ Q3：若住房供给持续增加，房市可能出现哪些变化？ 若供给增幅长期快于需求，房价上涨可能放缓，部分人口流失地区甚至面临下行压力；建商也可能减少开工，转向翻修与改造既有住宅。