法拉盛公寓业主组委员会自救

法拉盛一栋共管公寓因多年漏水、保安与管理争议延烧，业主质疑董事会与管理方运作不透明，遂联合成立委员会并拟召开特别会议改选管理。 每逢大雨，法拉盛41大道一栋公寓的5B住户就得担心家中漏水。楼上阳台渗水、浴室天花板反复修补，找过水管工，也花钱重新装修，问题却始终没有解决。这只是Madison Eight Tower多名业主近年来面临的困扰之一。随着维修、大楼安全及管理费的争议不断出现，部分业主决定联合成立委员会，希望改变多年来的管理现况。

业主委员会今年10月12日召开特别业主会议。(受访者提供) 这栋位于41大道143-26号的共管公寓建于2008年，共11层，包含住宅及商用单位。5B业主表示，家中漏水问题持续多年，管理方每次派人维修，往往只在天花板局部修补，没有找出漏水源头。「每补一次粉尘到处飞扬，身心俱疲」，她说。 该住户曾先后自费500元及800多元聘请水管工，甚至重新整修浴室，后来才发现问题疑似出在楼层间老化的水管接头。今年6月大楼更换水表后，又出现多户管线堵塞的情况，住户多次联系管理方，却屡次遇到维修人员未如期到场，让她质疑管理效率。 其他住户也有类似不满。8A业主范太太表示，据居民群组反映，大楼曾发生信箱及包裹遭拆、陌生人进入地下车库及大厅过夜等情况，监视系统也一度长时间无法正常运作。住户曾要求改善保安措施，但未获满意回应。 除了居住品质，一楼商业单位业主Hongjie Jiang则因产权文件问题，与建商及政府部门交涉近14年。 Jiang表示，2012年花费逾92万元购入1A、1B及1C三个单位，却发现建商提供的修订后产权比例表(Schedule B)，与市财政局(DOF)纪录不符。财政局纪录仍使用8.9656%的原始比例，而修订后文件列出的比例为6.9029%。他表示，多年来不断反映，问题至今未解决。2023至2024税务年度又因大楼违规罚单问题，据称失去部分房地产税减免，三个单位合计支付逾4万元房产税。 这些争议让业主开始质疑大楼的管理方式。业主代表董小姐指出，大楼开始出售至今约15年，据她所知，仅召开过四次业主大会。董事会选举程序不透明，住户也难以掌握管理费及公共支出的使用情况。 她指称，郑氏家族相关人士作为大楼开发商，长期透过关联公司掌握董事会、物业管理及维修业务，业主缺乏有效监督管道。10B业主朱小姐也表示，管理费及额外摊派费用持续增加，维修问题却未见改善，让部分住户决定推动改选董事会。 董小姐表示，持有合计超过50%共有权益的业主已联合成立委员会，并安排于10月12日召开特别业主会议，希望透过选举重新参与大楼管理。 根据纽约州检察长办公室的公寓管理指引，建商何时须移交董事会控制权，须依相关法律及公寓销售计画条款判断。 对于这些业主而言，漏水可以修、设备可以换，但多年来反复出现的问题，让他们更在意究竟由谁决定大楼如何管理，以及住户能否参与这些决策。如今业主已开始组织起来，能否真正改变管理方式，仍有待观察。 本报已就维修、管理费、董事会及产权文件等争议向管理方联络人Alan Cheng寻求回应，截至截稿前尚未收到回复。

法拉盛41大道一公寓楼长期存在管理纠纷，部分业主成立委员会，试图重新参与管理事务。(记者戴慈慧╱摄影) 精华 FAQ ▪︎ Q1：这栋法拉盛公寓最主要的居住问题是什么？ 多名住户长期面对漏水与管线问题，尤其5B住户每逢大雨就担心渗水，虽多次请水管工与重新装修，仍未真正找出源头，生活品质因此大受影响。 ▪︎ Q2：为什么业主开始联合成立委员会？ 因为住户认为大楼在维修、保安、管理费与公共支出上都缺乏透明度，董事会选举也不够公开，于是持有超过50%共有权益的业主决定组织起来，准备改变管理现况。 ▪︎ Q3：商业单位业主与建商、政府部门的争议为何？ 业主Hongjie Jiang指控建商提供的修订后产权比例表与市财政局纪录不一致，导致长年交涉未果；此外，2023至2024税务年度又因违规罚单影响税减，三单位合计多缴逾4万元房产税。