中国楼市出现新信号

2026年10月3日，中信证券在一份房地产研究报告中提出了一个值得关注的判断：在部分城市租金开始环比上涨的前提下，“供平过租”可能成为判断房价是否接近底部的重要信号。 所谓“供平过租”，说得直白一些，就是买下一套房之后每个月偿还的房贷，开始接近租下同类住房需要支付的租金。

过去几年很多人选择租房而不是买房，一笔账就足以解释原因：同样一套房，租下来每个月可能只花五六千元，买下来却可能需要偿还上万元房贷。 但经过几年的房价调整以及房贷利率下降之后，这笔账开始发生变化。 尤其是在上海、深圳等部分城市，租金率先出现企稳上涨。如果房价继续下降、月供继续减少，而租金反而上涨，买房和租房之间原本巨大的成本差距，就会越来越小。 这可能是当前楼市一个容易被忽视的变化。

一线城市租金开始变化，上海表现尤其明显 过去几年，房地产市场调整并不仅仅体现在房价，租赁市场同样经历了一轮降温。 房东主动降价、租客要求议价，在不少城市并不罕见。 但今年以来，部分一线城市租赁市场开始出现变化。 《第一财经》援引机构数据称，从2026年3月开始，一线城市平均住宅租金连续6个月环比上涨，其中上海的租金环比涨幅连续5个月位居50个重点城市第一。 上海一些具体区域的变化更加明显。 《第一财经》采访的一名租客，目前居住在浦东川沙地铁站附近的一套小两房。去年房东为了留下租客，甚至愿意主动降低200元租金；到了今年，这套房的月租却从4400元上涨到了4800元，一年租金已经达到5.76万元。 闵行浦江镇也出现类似情况。过去当地两居室月租大约在4500—4800元，今年不少房源报价已经超过5000元。 深圳也出现了类似趋势。 这意味着，过去几年普遍存在的“房价下跌、租金也下跌”正在部分核心城市发生变化：房价依然处于调整阶段，但租赁需求较强的区域，租金已经率先企稳。

房租4800，月供6700？ 租金上涨本身并不是最值得关注的。 真正值得关注的是，当租金上涨与房价下降、利率下降同时发生以后，买房和租房之间的账会发生什么变化。 还是以上海川沙为例。 《第一财经》报道的那套小两房目前每月租金4800元。虽然报道没有披露具体小区和房屋面积，但在川沙地铁站周边，目前确实能够找到大量总价200万元左右的二手两居室。 例如我爱我家近期房源显示，距离川沙地铁站约769米的一套69平方米两居室挂牌总价200万元；距离川沙站约1.2公里的一套60平方米两居室挂牌210万元；另有约65平方米两居室挂牌206万元。 如果按照200万元计算，这笔账已经非常直观。 假设首付20%，需要拿出40万元，剩余160万元贷款。 如果按照30年等额本息、3%左右的房贷利率粗略计算，每个月月供大约在6700元左右。 也就是说：租房，每个月4800元；买房，拿出40万元首付之后，每个月月供大约6700元。 两者差距1900元。 如果房屋成交价格能够继续往下谈，或者购房者能够使用利率更低的公积金贷款，月供与租金之间的距离还会进一步缩小。 这与几年前的情况已经完全不同。 过去同样的房子可能价值300万元甚至更高，房贷利率也明显高于今天。当时租房只需要四五千元，买房却可能要承担一万元以上月供，很多人自然觉得租房明显更加划算。 如今，这道差距正在缩小。

真正改变这笔账的，是三个变量同时变化 因此，所谓“供平过租”并不能简单理解成租金涨得太快。 真正改变楼市账本的是三个变量同时发生变化。 第一个是房价下降。 过去几年，一线城市二手房经历了比较明显的价格调整。房屋总价下降意味着贷款本金同步减少，同样首付比例下，每个月需要偿还的本金和利息自然减少。 第二个是房贷利率下降。 一套房贷款150万元，房贷利率5%和3%，最终对应的月供完全不是一个概念。 第三个变化才是租金。 如果房价继续下降，房贷利率继续处在低位，而租金不再跟着下降，甚至在上海、深圳部分区域开始上涨，那么买房和租房的成本自然会越来越接近。 这其实解释了中信证券为什么会突然提出“供平过租”。 它关注的并不是房价某个月涨了0.1%还是跌了0.2%，而是住房价格经过多年调整之后，是否已经逐渐回到能够被租金和居住需求支撑的位置。

“月供接近房租”为什么可能成为一个房价信号？ 房子除了居住，本质上也是一种能够产生租金的资产。 过去很多中国城市的住房租金收益率并不高。 一套500万元的房子，一年可能只能收十几万元租金，但过去买家并不十分介意，因为市场更关注房价未来还能上涨多少。 只要大家相信500万元买入，几年以后能够卖到600万元，那么每年多收一两万元租金并不重要。 但当房地产进入调整期之后，这种估值方式自然会发生变化。 一套房值多少钱，会越来越取决于几个非常实际的问题： 这套房一年能租多少钱？ 这个区域到底有没有稳定的租房需求？ 买下来每个月承担的成本，与租房相比到底高多少？ 当一套房每个月租金4800元，而购买同类住房的月供只需要六七千元的时候，一些本来准备长期租房的家庭就会重新开始算账。 尤其考虑到月供中的一部分实际上是在偿还本金，最终会形成自己的住房资产，而房租则完全属于居住支出。 从这个角度看，“供平过租”的确可能成为楼市企稳过程中的一个观察指标。