纽约“零涨租”10月正式生效

纽约租客最近迎来一个非常直接的变化：如果你住的是租金稳定公寓（rent-stabilized apartment），而且新的续租租约是在今年10月1日至明年9月30日期间开始生效，那么房东按照纽约市租金指导委员会（RGB）的年度标准，一年期、两年期续租涨幅都是0%。也就是说，符合条件的租客今年续租，原则上可以不因为年度RGB标准而加租。

图片来源：纽约政府 这项新标准由纽约市租金指导委员会在今年6月25日正式通过，并于10月1日生效。官方文件Apartment & Loft Order #58写得非常明确：2026年10月1日至2027年9月30日期间开始的一年期续租，调整幅度为0%；两年期续租同样为0%。 关键不是你什么时候签，而是新租约什么时候开始 这是很多租客最容易弄混的一点。 RGB的规则看的是lease commencing，也就是续租租约的生效日期，而不是你什么时候收到续约通知、什么时候签字。 举个例子，如果你9月份就已经和房东完成续租手续，但新租约要到10月1日或之后才开始，那么只要这套房属于租金稳定范围，新年度的0%标准就适用。 反过来，如果你的新租约在9月30日或更早就已经开始，则仍适用上一年度规则。纽约市上一年度，也就是2025年10月1日至2026年9月30日生效的租约，一年期允许上涨3%，两年期允许上涨4.5%。 所以，同样都是今年秋天签续租，最后能不能“零涨租”，结果可能完全不同，关键就在新租约的正式生效日期。

图片来源：纽约政府 不是纽约所有出租房都零涨租 这一点也必须说清楚，这次0%并不是纽约市所有住宅统一冻结房租。 纽约市租金指导委员会主要负责制定租金稳定公寓、部分合法Loft，以及受租金管制的酒店、SRO等住房的年度调整标准。纽约市目前大约有100万套住房单元受到租金稳定法体系约束。 普通市场价公寓，也就是通常所说的market-rate apartment，并不受这项0%年度涨幅限制。 如果你租的是市场价房，房租多少、续租是否涨价，一般仍要根据租约、房东提出的条件以及其他适用法律来判断。

图片来源：纽约政府 优惠租金租客也有一个重要保护 有些租金稳定公寓的租约上，会同时出现两个数字：一个是较高的legal regulated rent，也就是法定租金；另一个是房东实际上向租客收取、金额较低的preferential rent，也就是优惠租金。 纽约州2019年租房改革后，对这类租客增加了重要保护。 纽约州住房与社区更新署（HCR）明确说明，如果租金稳定租客在2019年6月14日时正在支付优惠租金，房东在该租客继续居住期间，续租时不能突然把房租直接恢复到更高的法定租金。 纽约市311目前也明确写道：从2019年6月14日起，支付优惠租金的租客，在继续居住期间，续租的年度RGB涨幅应当以优惠租金为基础计算；通常要等现有租客搬走之后，房东才可以向下一名租客收取最高至合法登记租金的金额。 所以今年0%的情况下，如果你一直支付的是优惠租金，也不是说房东可以趁续租时直接把你拉回更高的“legal rent”。

图片来源：纽约政府311 如果房东还是加了怎么办？ RGB正式Order #58还特别写了一条：如果租客实际被收取并已经支付的租金，超过本年度允许的涨幅标准，那么超收的部分应当抵扣到下一个月租金中。 因此，如果你确认自己属于租金稳定公寓，新租约又是在2026年10月1日至2027年9月30日期间生效，但续租文件上依然出现了基于RGB年度标准的涨租，可以先不要急着签字或付款。 第一步应该先确认自己的房子是否属于rent stabilized，然后查看续租合同的开始日期、目前合法租金、实际支付租金以及房东给出的计算方式。 纽约市311和RGB都提供相关查询和说明。

图片来源：纽约政府 还有一个容易忽略的细节：0%不等于所有费用都完全不能变 RGB今年决定的是年度租金指导涨幅为0%。 但纽约租金稳定制度中，还存在其他依法可能产生租金变化的情况，例如某些经过批准的资本改善、个别公寓改善或其他法定调整。 因此，“0%”最准确的理解是：房东不能依靠2026-27年度RGB正常续租涨幅来提高租金，但并不代表任何情况下账单都绝对不会出现变化。 如果续租文件里出现额外收费，最好看清楚费用名称和法律依据，不要只看最终总金额。

示意图 合法Loft和部分SRO也同样是0% 这轮新规并不仅覆盖普通租金稳定公寓。 RGB今年同时规定，符合相关法律条件的租金稳定Loft，一年期和两年期调整幅度同样都是0%。 此外，受租金稳定法约束的Residential Class A hotels、Class B hotels、rooming houses、lodging houses以及部分SRO住房，今年允许的年度租金调整同样为0%。