布碌仑羊头湾游民所，产权文件添疑点

羊头湾游民所案爆出产权文件疑点，限制性声明附件地界空白、分割未完成且面积不符，令其究竟约束哪块土地成谜。

布碌羊头湾原定于科伊街2134号兴建的可负担住宅，却突然被改为游民所用途，引发当地居民强烈反弹。 (记者马璿／摄影) 布碌仑(布鲁克林)羊头湾U大道科伊街(Coyle St)游民所争议再添疑点。本报取得的产权文件显示，市游民局(DHS)要求业主必须登记、将该址锁定作为游民所及低收入住宅长达60年的限制性声明，用来界定土地范围的附件A「法定地界描述」(Legal Description)竟是整页空白；在该地段分割尚未完成、合约所列面积又与实购土地相差近三成的情况下，此份声明究竟约束哪一块土地，文件中并未说明。 根据合约，游民局与非营利机构Westhab于2024年9月签署人类服务标准合约，由Westhab在该址营运一座设有175个单位的有童家庭游民所，合约期至2057年6月30日。双方同年12月因贷款利率调降而修约，合约总额由约7亿881万元降至约6亿4574万元，预计2027年5月启用。 用途锁定60年 须经游民局核准 为确保市府长期投入的公帑用于原定目的，合约附录要求业主在市登记处登记一份为期60年的限制性声明，规定该址前40年只能作为游民所，其后需作为低收入住宅营运，即使土地日后转手，新业主也须遵守。合约并规定，声明内容须事先经游民局核准。 但在调阅市登记处纪录后显示，该声明由Westhab控制的2134 Coyle住房开发基金公司(HDFC)于2024年12月17日签署，2025年1月6日完成登记。虽声明内文写明土地范围「详见附件A」，但附件A却为整页空白。 地段分割未完成 声明范围成疑 市财政局登记处的「文件登记检查清单」列出所有登记文件均须符合的一般规定，其中包括文件须提供地址、地界描述或地段号三者之一。该声明虽在内文列出地址及地段号，但内文明确指明的附件A却为整页空白。此外，修订后的开发预算中另列有15万元的「税务地段分割」费用，显示该地段须经分割。 本报去年12月曾报导，该址原与科伊街2114号Dollar Tree所在处同属一栋建筑。原地主2016年曾以2114号申请分割，2021年撤回；开发商则是在2023年改以2134号重新申请，在纸面上取得分割及拆除许可，但实际工程分割尚未完成，法律上仍属建筑共有状态。 该程序也显示，于2025年1月登记限制性声明时，土地分割仍未完成，声明封面却标示为「整个地段」，附件的地界描述又付之阙如。声明究竟约束分割后的哪一部分土地，文件中并未说明。 此外，声明允许的用途也比合约宽松。合约仅规定游民所及低收入住宅两种用途，声明则另外纳入「经游民局核准的其他公益用途」及「符合HDFC成立宗旨的其他用途」，但并未提供确切计画。 合约面积与实购土地 相差近三成 合约附录B载明，该地段面积约3万6000平方呎，完工后将提供约11万3777平方呎的游民所空间。然而产权资料显示，HDFC实际购入的土地面积约为2万5300平方呎，比合约所列面积少了约1万700平方呎。 据官方产权纪录，该开发案除Lot 11外，还涉及相邻的Lot 10。Lot 10于2024年12月5日以300万元转让给Coyle Realty LLC，Lot 11则于同月17日转让给2134 HDFC。合约所列的3万6000平方呎是否列入了不属于HDFC的Lot 10，文件中亦未清楚说明。 时序上，合约修正案于2024年12月12日完成签署，HDFC则在五天后的12月17日完成购地，并于同日签署限制性声明。声明内文却写合约「于2024年12月17日修正」，与修正案上12月11日及12日的签署日期并不一致。 BSA驳回两上诉 第三案待听证 该游民所自2025年起即遭羊头湾居民抗议，居民指出该址原本规画兴建可负担住宅，市府未经公开讨论便改为游民所，游民局则表示已于2023年7月告知社区。 在19日的公听会上，BSA驳回居民先前提出案号2025-54-A及2026-09-A的两件上诉，将于日后公布书面决定及完整理由。社区代表Eddie表示，委员会的表决并未回应居民提出的关键法律问题，包括前业主的资格及地块产权文件的疑点。 社区团体「Association for Equitable Development NYC」则是在今年8月19日再提出案号2026-32-A的第三件上诉，欲挑战市建筑局8月13日核发的地基许可及新建工程许可，指控开发商违反分区地块合并程序，并使用前业主的过期文件，要求BSA撤销许可并下令停工。该案目前仍在等待BSA安排听证日期，居民表示不排除再提出第四、第五件上诉。 本报已就声明附件空白、声明涵盖的土地范围及游民局是否曾核准声明内容等问题询问游民局，并向市主计长办公室查询合约登记审查时是否发现上述问题，以及是否计画审计。截至发稿前，两单位均未回复本报置评。

市财政局登记处的「文件登记检查清单」(Checklist for Document Recording)列出所有登记文件均须符合的一般规定，以及「所有必要的附件、附表及交互参照资料均已附上」。(撷取自市财政局登记处)

在科伊街游民所的产权文件中，应提供标注地界范围的法定描述为全页空白。(取自ACRIS)

以86街游民所为例，限制性声明文件中应提及该地块法定地界描述，以及各范围的用途。(取自ACRIS) 精华 FAQ Q1：这份游民所限制性声明最主要的文件疑点是什么？ 最主要问题是声明虽写明地界详见附件A，但附件A却是整页空白，无法确认所约束的土地范围；且登记时地段分割尚未完成，令文件效力与适用对象更添疑问。 Q2：合约对该址用途与年限有什么规定，和声明内容有何差异？ 合约要求前40年仅作游民所、之后作低收入住宅，整体锁定60年；但登记的声明除两项用途外，还加入经DHS核准的其他公益用途及符合HDFC宗旨的用途，范围更宽。 Q3：为何外界质疑这个开发案的土地面积与产权安排？ 因合约写明地段约3万6000平方呎，但产权资料显示HDFC实购仅约2万5300平方呎，少近3成；且涉及Lot 10与Lot 11，却未清楚说明合约面积是否含不属HDFC的土地。