ADU正在美国爆发 成住房新解方 但一间动辄要几十万

（示意图／美联社）

美国住房短缺问题持续，各地政府正把目光转向原本不起眼的阁楼、车库与后院。“附属居住单元”（Accessory Dwelling Unit，ADU）近年快速增加，房主可以把既有空间改建成独立住宅，或直接在后院兴建小屋出租。加州去年规划兴建的新住宅中，约四分之一已是ADU，纽约也希望未来15年藉此增加约2.5万套住房；然而动辄数十万美元的建造成本，也让这项被寄予厚望的住房方案面临现实考验。

43岁城市规划师杨（Elaine Yang）便是其中一名先驱。她在加州尔湾（Irvine）自家后院用30万美元兴建小屋，以每月3000美元出租给一名兽医及他的救援犬，而这块土地去年还只是一片空地。小屋约50平方米，设有完整厨房、洗衣机及空气过滤系统，甚至还有单独的小院子。杨女士每月为这栋ADU支付约1600美元贷款，因此即使扣除税费、保险及维护成本，租金仍能带来额外收入。

ADU在美国也被称为“祖母屋”（granny flat）或“岳母套房”（mother-in-law suite），形式相当多元，可以是改建后的阁楼、地下室或车库，也可以是在后院另外兴建的小型独立住宅。各地法规定义略有差异，但通常具备自己的出入口、厨房及卫浴，可以独立居住。

房主增建ADU的理由通常相当个人化，包括让父母或子女居住，或出租以分担房贷。然而，由于全美租屋供给不足，ADU也逐渐被地方政府视为增加住房供给的解方。

其中，加州走得最快。该州2016年起陆续放宽土地使用限制、简化环境审查等程序，带动ADU快速增加。根据加州财政部数据，去年全州规划兴建的新住宅中，约四分之一属于ADU；房地产数据公司Cotality资料则显示，在洛杉矶、旧金山等高房价城市，去年核发的ADU建筑许可数量甚至超过其他住宅类型许可的总和。

皮尤慈善信托基金会（Pew Charitable Trusts）住房政策主管霍罗威兹（Alex Horowitz）表示，奥斯汀、纳许维尔、夏洛特及丹佛等城市在推动ADU等住房改革后，住房负担能力已有改善。他强调，ADU并非解决住房问题的“万灵丹”，但确实是增加供应的途径之一。

如今，人口最稠密的纽约也加入这波趋势。纽约市2024年通过“City of Yes”住房改革后，开始扩大允许房主兴建ADU，现任市长曼达尼上任后则推动加速批准。纽约市预估，“City of Yes”未来15年可增加约8万套住房，其中约2.5万套可能来自ADU。不过，市府估计，纽约未来10年为填补住房缺口需要约70万套住宅，因此即使ADU达到预期规模，也只能填补一小部分。

自2024年相关政策通过以来，纽约市建筑局已收到数百件ADU许可申请，其中超过一半来自皇后区。当地独栋住宅及较大土地较多，比曼哈顿等高密度地区更适合兴建后院小屋或改造车库。

然而，真正开始询价后，不少房主才发现“后院盖一间小屋”远比想像中昂贵。皇后区屋主吉尤（Yotlaire Guillou）曾计划把独立车库改造成单间住宅，但承包商估价约20万美元。他推测完工后每月只能收取约1000至1200美元租金，虽然能稍微分担房贷，但要先拿出20万美元仍是一大门槛，“我不认为大多数想盖ADU的人手上都有这么多预算”。

这也形成ADU政策的一项核心矛盾：它被视为增加相对低价住房的方式，兴建本身却可能非常昂贵。纽约市先前曾推出试办计划，向有意兴建ADU的房主提供最高39.5万美元贷款及补助，2025年2月截止前收到超过2800件申请，远超过资金所能负担的规模。计划2026年重新开放3个月，但现有经费每年仅足以协助约25名房主。

部分预先核准的设计同样面临成本问题。一项约37平方米住宅及双车位车库的方案，造价高达55万美元，使许多房主转而考虑直接改造现有车库或其他空间。

此外，ADU在部分社区也遭遇反对声浪。居民担忧新增住宅可能带来更多施工、停车及人口压力，加重道路、学校、下水道与电网负担；支持者则认为，以目前预计的兴建速度而言，ADU数量仍不足以对公共服务造成如此庞大的衝击。

加州大学洛杉矶分校（UCLA）城市规划与公共政策教授伦斯（Michael Lens）认为，加州改革确实成功增加ADU数量，但高昂成本也意味着，家庭自身需求可能仍是多数房主兴建ADU的主要原因，而非单纯为了出租获利。他认为，“加州的立法显然成功增加了ADU的建设数量，我认为这本身是好消息，但坏消息是，光靠人们在后院盖小屋，并不能真正解决住房市场的问题”。