州议会允HOA涨价，影响1400万居民

加州屋主协会（HOA）管理费恐掀起新一波涨价潮。加州议会近日通过AB 2050法案，要求公寓、联排住宅的屋主协会为未来30年维修支出准备充足储备金。支持者认为，此举可避免建筑老化后向屋主征收巨额费用；反对者则警告，法案可能导致管理费及「特别受益费」（special assessment）大幅增加，影响全州约1400万居民。

加州一项新法案可能推高屋主协会（HOA）管理费及特别受益费，引发居民对居住成本增加的担忧。图为洛杉矶一处住宅社区。（记者朱敏梓／摄影）

「旧金山纪事报」报导，AB 2050已于本月初获州议会通过，现送交州长纽森。纽森须在9月30日前签署或否决法案。

根据法案，自2032年起，如果屋主协会的财务评估显示，储备金未来30年内可能用罄，协会就必须把至少15%的年度预算拨入储备金，直到资金足以支付未来维修及更新工程。

如果现有预算不足以支应这笔款项，屋主协会可能需要提高每月管理费，或向住户征收特别受益费。

美国人口普查局数据显示，加州近四分之一家庭需要支付屋主协会费用。这类费用用于公共区域维护、建筑修缮及保险，金额从每月数百元到上千元不等。近年受到保险、人工及建材成本上涨影响，不少社区的HOA费用已持续攀升。

加州消费者联盟反对该法案。执行主任Robert Herrell表示，部分屋主协会长期忽视储备金问题，新规上路后可能大幅调涨管理费。他认为，要求HOA增加储备金的同时，也应限制费用上涨速度，并增加对屋主的财务保障。

依照加州现行规定，屋主协会在不经会员投票的情况下，一般可于每个财政年度将常规管理费提高最多20%，并可征收总额相当于年度支出预算5%的临时特别摊派。

支持法案的社区协会组织加州立法行动委员会则表示，建筑物的维修帐单不会消失，若社区长期收取过低管理费，最后可能面临数万元甚至更高的突然摊派。提前累积储备金，虽会增加部分屋主目前的支出，却可降低未来一次性承担巨额维修费的风险。

公寓市场也面临贷款规定收紧的压力。房利美（Fannie Mae）预计自明年起，要求公寓协会将年度预算的15%投入储备金，高于目前的10%。储备不足或维修问题严重的公寓大楼，可能难以取得房贷，进而影响房屋买卖及价格。

专家指出，AB 2050对每个社区的影响并不相同。储备金充足、长期按计画维修的屋主协会，管理费未必明显上涨；但财务状况不佳、建筑老旧或长期延后维修的社区，屋主可能面临较大幅度的费用调整。准备购买公寓或联排住宅的民众，应查看HOA财务报告、储备金研究及未来维修计画，避免买房后才发现还有一笔高额帐单。

精华 FAQ

Q1：AB 2050法案主要要求屋主协会做什么调整？

法案要求HOA为未来30年的维修支出准备足够储备金；若财务评估显示资金可能用罄，自2032年起需至少提拨年度预算的15%入储备金。

Q2：这项法案为何可能让住户管理费上升？

若现有预算不足以增加储备金，HOA可能只能调高每月管理费，或向住户征收特别受益费，因此财务较弱、长期欠缺维修的社区受影响最大。

Q3：购买公寓或联排住宅的人应特别注意哪些资讯？

专家建议先查看HOA财务报告、储备金研究与未来维修计画，确认社区是否长期有足够储备，避免买房后才面临高额管理费或突然摊派。