加州新法或引发HOA会费大涨

据报道，加州立法机关本月初通过了Assembly Bill 2050，该法案要求类似公寓的业主协会（HOA）必须保持30年期的储备金。

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根据该法案，从2032年开始，如果协会的储备金在此期间任何时点可能耗尽，HOA必须将其年度预算的至少15%用于积累储备金，直到财务预测变为正数。如果年度预算不足以覆盖这项规定的转账，AB 2050要求HOA通过“特别评估”向业主提高会费。

加州州长加文·纽森（Gavin Newsom）可在9月30日或之前签署或否决该法案。

根据美国人口普查局数据，加州近四分之一的家庭支付业主协会会费。这些月费涵盖共享设施和公共空间维修，金额从几百美元到每月四位数不等，近年来随着保险和维护成本的上升而增加。尤其是公寓业主受影响较大。

去年，政府支持的Fannie Mae开始将部分公寓建筑列入“黑名单”，原因是储备金不足或维护问题，导致许多贷款机构拒绝为这些公寓提供贷款，买家不得不现金购买。此类不确定性以及上涨的月费和高额房贷利率使得公寓对首次购房者的吸引力下降，尽管公寓价格有所下降。

Community Associations Institute加州立法行动委员会的立法联合主席Robert DeNichilo表示，AB 2050通过要求HOA积累储备金，将确保协会在面对建筑维修和其他费用时准备充分。他认为，从长远看，法律将有助于减少“特别评估的海啸”。

“没人想支付超出必须的费用……但现实是这些账单不会消失，”DeNichilo说，他所在的组织是推动AB 2050的主体。“这就是所有权的实际成本预算。”

目前尚不确定AB 2050会使业主每月费用增加多少。HOA可每财政年度将常规会费提高最多20%，并且在未经业主投票的情况下临时征收总计占预算5%的特别评估。

加州消费者联盟反对该法案，认为其允许HOA在缺乏监管的情况下提高业主会费。该联盟执行董事Robert Herrell主张制定更全面的政策，包括限制费用增长额度和速度，以及设立财务保护机制以防止业主被不公正对待。

Herrell说：“我们并不反对储备金，但应该有合理的上限及财务责任的安全措施，防止董事会像‘袋鼠法庭’那样行事，欺压业主。”

该联盟曾支持另一项法案，拟限制常规会费年增长不得超8%，除非有过半业主同意，但该法案在立法机关遇阻。

加州大学伯克利分校Haas商学院博士生Nathan Godin的研究指出，2022年佛罗里达州关于公寓储备金的法律导致HOA费用上涨，因协会增加了维护投资，而这些建筑的价格也有所下跌。

但Godin表示，许多佛罗里达HOA数十年未做储备金分析，而加州要求HOA每三年进行一次审查，尽管当前并未强制规定具体储备金额，这可能意味着加州HOA已将未来维护成本计入会费中。

Herrell认为许多HOA未充分重视储备金问题，导致多个社区面临费用大幅上升的风险。

他说：“我不确信我们是否应该批准一项法案，可能直接导致1400万加州居民的特别评估暴增。”

Godin表示，公寓协会面临其他压力，例如Fannie Mae明年将贷款标准提高至要求公寓协会将年度预算15%拨入储备金，当前是10%。购买不符合标准的建筑的业主难以获得抵押贷款。

AB 2050不仅可使州法律与这些贷款标准一致，还可能使HOA费用上涨对未来业主更公平。

“你不希望把负担转嫁给未来业主，”Godin说。“这让业主能够月度支付，而不是期待未来某个特别评估。这是更好的做法。”