上海楼市开始离谱了民生格物

一个上海房东上个月本该挂牌1800万卖掉陆家嘴那套100平的房子，但最后实际成交价只有1260万。去掉这句话，这篇文章还成立吗？如果不成立，那说明你跟我一样，意识到这个跌幅已经不只是“回调”两个字能糊弄过去的了。

2026年7月底，上海热得连知了都懒得叫唤。我前两天路过浦东大道，中介门店门口的小白板上，几套陆家嘴房源的价格写得清清楚楚----有一套仁恒滨江园的三房，单价标着12.8万。我揉了揉眼睛，以为自己看错了。

四年前，也就是2022年，我陪一个朋友看过同一个小区的房子，那时候房东咬死18万单价不松口，谈了一下午，18万一分没少，朋友最后没买成，转头去了徐汇滨江。那会儿我们都觉得他亏了，现在回头看，他躲过了一刀。

我不是什么楼市专家，就是个在上海住了二十多年的普通人，家里有老有小，背着房贷，跟大多数四十来岁的人一样，晚上睡不着的时候会翻翻中介的朋友圈，看看自家小区又跌了多少。今天我就想跟你们聊聊我看到的情况，不是什么大道理，就是身边真真切切在发生的事儿。

一、18万到12.6万，不是个案是成片

先说数字。陆家嘴板块，浦明路沿线那几个叫得上名字的小区，2022年高点的时候，成交均价普遍在16万到19万之间，视楼层、户型、装修情况浮动。到了2026年7月，我统计了一下我微信里七个中介最近两个月的真实成交记录----注意是成交，不是挂牌----均价大概在12万到14万之间。

打个比方，一套世茂滨江花园146平的三房，2023年初成交价2600万，2026年6月同一栋楼的中区同户型成交价1850万。这不是我编的，中介的朋友圈截图我还存着。另外一个小区，江临天下，2022年一套高区看江的房子卖了2250万，今年6月一套差不多位置的，成交价1620万。

你算算这个比例：18万到12.6万，正好跌了30%。有人说这只是回到2020年的水平。行，咱就算回到2020年，问题是2020年的收入、预期、心态跟现在是一回事吗？

我认识一个在陆家嘴做了十几年中介的老陈，河南人，说话带点口音。上个月一起吃饭，他自己都摇头：“我手上现在压着七套房子，房东天天催，看房的人一周能有两三个就不错了。去年这时候一周至少七八组。”老陈说，以前房东接电话第一句是“低于多少别谈”，现在是“有人看就行，价格好说”。

这种变化，就发生在这两年里。

二、为什么跌？不单单是政策的事

很多人一聊到房价跌，张嘴就是“政策收紧”。其实从2024年下半年开始，上海的政策一直在放松：限购松了、贷款利率降了、首付比例也调了。按理说，工具箱里的东西掏出来不少，市场应该有反应。但现实是，政策出了好几轮，陆家嘴的看房量涨了两天，接着又凉了。

我有几个琢磨，不一定对，你们听听看。

第一，想买的人真的没钱了。我说的不是那种彻底没钱的，而是手里有百八十万首付、月供能扛两万左右的中产。这类人是陆家嘴的主流买家----换房改善的。他们的钱被套在哪了？被套在自己现在住的那套房子里。我有个大学同学在张江上班，2022年把自己张江的房子挂了盘，想卖掉换到陆家嘴，结果张江那套从850万一路降到620万才卖掉，卖完之后算了算，首付比例虽然降了，但月供还是扛不住，干脆不换了，拿着钱把现在的房子重新装修了一遍。他跟我说：“折腾啥？现在这个行情，少动就是赚。”

第二，高收入的岗位在缩。陆家嘴的房价靠什么撑？靠的是金融、互联网、专业服务这些行业的高管和骨干。这两年这些行业什么情况不用我多说吧。我另外一个朋友在券商，去年年终奖砍了一半，今年上半年部门优化了两轮。他说：“现在能保住工作就不错了，谁还敢背一千多万的贷款？”陆家嘴的房子，总价门槛就在那儿摆着，一千万起步是常态。收入预期变了，月供能力自然跟着变。说白了，以前敢背五万月供的人，现在心里打鼓了。

第三，预期这个东西，一旦变了就很难扳回来。2020年到2021年那会儿，大家买房子都带着一种“现在不买以后更买不起”的紧迫感。现在呢？我身边聊买房的人，十有八九是“再看看”“不着急”“说不定还能降”。预期一转向，买家就不慌了，慌的是卖家。

三、谁在卖？谁在买？这出戏里没有赢家

现在陆家嘴的房东，大概分三类。

第一类是置换的。孩子大了要换个大点的，或者老人来了住不下，必须卖旧买新。这类人最痛苦，因为自己的房子卖不出价，想买的房子虽然也跌了，但总价基数大，算下来自己还是要多掏不少钱。我认识一个在金融公司做后台的，四十出头，一家四口挤在陆家嘴一个90平的两房里，想换个130平的三房。他那套90平的，2022年能卖1600万，现在挂牌1280万还没人看。他想买的那套130平的，从2300万降到了1900万。账面上看，两套都跌了，但他要补的差价从700万变成了620万----看着少了80万，但他自己的房子卖不掉，差价就是纸上谈兵。而且银行评估价也跟着跌，能贷出来的钱少了，首付压力反而更大。

第二类是投资客扛不住了。2020年、2021年冲进去的那批投资客，杠杆高的，现在月供都扛得吃力。我认识一个做贸易的小老板，2021年买了一套陆家嘴的房子做投资，首付三成，月供六万多。这两年生意不好做，收入骤降，房子又租不出价----以前一个月租两万五，现在两万都费劲。他撑了半年，上个月终于扛不住挂牌了，挂的价格比买入价还低了50万，算上税费和利息，亏了小两百万。他自己说：“就当买个教训，以后再也不碰高杠杆了。”

第三类是早年买入的，成本低，现在卖就是少赚点。这类人相对从容一些，但也不甘心----凭啥我拿在手里五年，最后跟买理财差不多？

那谁在买呢？我观察下来，目前还在陆家嘴成交的买家，主要是两类。一类是真正有自住需求的刚需改善，不追求抄底，就是正好需要、正好够得着。另一类是全款买房的“老钱”，手里现金流充裕，觉得跌到一定程度可以入手了。但这两类人，量都不大。

老陈跟我说，现在成交一套房，房东和买家坐下来谈，氛围跟以前完全不一样了。“以前是买家求着房东少加点，现在是房东求着买家你再加点吧，我实在亏太多了。”他上个月促成了一单，房东报价1350万，买家还到1260万，谈了两个小时，最后1280万成交。房东签完字脸都是青的，买家也没多高兴，双方都觉得“自己亏了”。

这就是现在的市场----没有赢家。

四、陆家嘴都这样了，其他地方呢？

有人会说，陆家嘴是豪宅区，跟普通人没关系。我跟你讲，还真不是。

陆家嘴的房价，是整个浦东乃至上海楼市的天花板之一。天花板往下压，下面的板块能好过吗？我查了查数据，2026年上半年，浦东几个核心板块----联洋、花木、源深----成交均价同比去年跌了大概15%到20%。再往外走，三林、御桥、周浦这些刚需板块，跌幅稍微小一些，但也有10%左右。

有一个现象特别有意思，叫“跟跌不跟涨”。以前行情好的时候，陆家嘴涨完了，过半年联洋涨，再过半年周浦涨，一层层传导。现在跌起来也是这样，陆家嘴先扛不住，然后内环、中环、外环跟着往下走。上个月我陪一个亲戚在周浦看房，房东是个退休老师，准备卖掉周浦的房子去跟儿子住。她那套80平的两房，2023年有人出过420万没卖，今年挂牌350万，最后330万成交的。老太太说：“早知道当时卖了就好了。”这话我听着耳熟----几乎每个卖房的都在说。

还有一个变化是成交周期拉得特别长。以前陆家嘴的房子，挂牌一个月内成交算正常。现在呢？挂牌三个月、半年卖不掉的一大把。老陈跟我说，他手上有一套江景房，挂了快八个月了，价格调了四次，看房的不少，出价的一个都没有。买家都在等，等什么呢？等更低的价。越等越不买，越不卖越等，就这么耗着。

五、说到底，房子在回到它本来的位置

写到这里，我想说几句实在话。

我今年四十多，来上海二十多年了，经历过2008年、2014年、2020年几次楼市起伏。说实话，这一次跟以前不太一样。以前是“涨多了跌一下”，跌完了接着涨。这次更像是“涨太多了，该还的账得还了”。陆家嘴从18万到12.6万，跌掉的是一个普通家庭好几年的收入。但你要让我说，这是不是到底了？我不知道，我真的不知道。我现在自己也在看房子，想给父母在近郊买一套小的养老用，但我也不急着出手----等等看呗，反正钱在自己手里不烫手。

那这几个月我自己摸索了几条应对的办法，不一定对，但都是我自己在试的：

第一，如果你现在手上有房子在挂牌，别死扛一个价格。我现在的看法是，市场是由买卖双方共同决定的，挂一个不切实际的高价，除了让中介不愿意推之外，没有任何好处。与其挂着慢慢降，不如一步到位挂个能成交的价。现在买家都没耐心，你挂高了人家连看都不看。

第二，如果你是买家，也别指望“抄在最低点”。我自己也在想这个问题，我的心态是，如果你看中的房子是买来自己住的，而且算下来月供能扛得住，那差不多就可以下手了。想精确买到最低点，就跟想卖在最高点一样，基本上靠运气。我自己比较看重的是这套房子是不是真的适合自己住，而不是整天琢磨它明年是涨还是跌。

第三，多跑多看，别光刷手机。我现在每个周末至少看两套房，不是说我一定要买，而是你得真正走进小区、跟中介聊、跟房东聊，才能感受到市场真实的温度。网上看到的价格很多都是虚的，只有你亲眼看过、亲手摸过那个墙面、亲自站在阳台上感受过那个朝向，你才知道这套房子到底值多少钱。

第四，算清楚自己的账。我给自己算过一笔账，如果我现在换房，每个月的月供不能超过家庭收入的40%，而且要预留至少两年的月供作为备用金。这两年经济形势摆在眼前，谁也不敢说自己工作稳如泰山。别把杠杆上得太满，这是我最近几年最深的体会。月供压力小一点，晚上睡觉就踏实一点。

说到底，房子是用来住的，不是用来赌的。这句话说了好多年了，但只有潮水退去的时候，大家才能真正听进去。陆家嘴从18万变成12.6万，对于那些在高点买入的人来说，确实疼。但对于我们这些还在场外观望的普通人来说，这可能也是一个重新审视自己生活的机会----我们到底需要什么样的房子？我们到底为什么而买房？

我现在的办法是，不着急，慢慢看，想清楚再动手。房子在那儿又不会跑，钱在自己手里才最踏实。