中国的高层住宅，到底有没有未来？正解局

随着物质生活和医疗技术的不断发展，全球人口平均预期寿命已经突破70岁大关。

那你知道高层建筑的“平均寿命”在几岁吗？

别惊讶，楼比人还高。

建筑行业有一个共识，钢筋混凝土结构的住宅设计寿命在100年左右。根据美国全国住宅建筑商协会的数据，美国当地住宅的预期寿命通常在70-100年以上。

在现实生活中，高层住宅（特别是30层以上的高楼）的平均寿命还会在此基础上大打折扣。

“高楼老龄化”症状，有的在15-20年初见端倪，有的40-50年愈显疲态……比如外墙开裂渗水，像电梯、管道、消防系统等公共设施也会开始老化，时不时就罢工一番。

曾经光鲜亮丽的“摩天大楼”，一旦年久失修，就会成为砖瓦破败的“高层废墟”，甚至可能会在一片爆破声中被夷为平地。

这不是给高层建筑住户们危言耸听，而是曾经发生在欧美国家的真实案例。

先讲一个美国圣路易斯市的例子。

二战后，当地人口不断攀升，住房严重老化，数量也严重不足。1947年，一个住房调研发现，有多达33000个家庭没有独立卫生间。

1949年美国颁布了《住房法案》。联邦政府出钱，地方政府出地，在全国范围兴建公共住房项目。

圣路易斯市也得到5800套公共住房的建设专项拨款。

普鲁伊特·伊戈公寓是这个宏大计划中的重点项目——33栋11层板楼，占地面积57英亩，共有2870套公寓。

看似是一个利好民生、盘活经济的政策红利，在多年后却被当地居民不断诟病，甚至被官方一锤定音打上了“差评”。

这是怎么一回事？

普鲁伊特·伊戈公寓

普鲁伊特·伊戈公寓是当时全美最大的公共住宅项目，圣路易斯住房管理局也格外重视，聘请了顶级的设计师设计。

精心设计的绿茵广场，加上错落有致的高层住宅、过道连廊等特色因素，让获得很高的专业荣誉，《建筑论坛》曾赞许它为1951年度“最佳高层公寓”。

光鲜亮丽的高层公寓拔地而起……

然而，20多年过去，普鲁伊特·伊戈公寓就在物理意义上不复存在了。

1972年，美国圣路易斯市政府亲手炸掉了曾经风头无两的普鲁伊特·伊戈公寓。

为什么市政府会狠心将巨资建设的高层住宅公寓付之一炬？

答案很简单，这是一笔精密计算过后的经济账：维护它，比毁了它更花钱。

普鲁伊特·伊戈公寓配有公园和绿地

这个公寓有着天生缺陷。建造过程中由于财务吃紧，只能通过压缩数量和质量来大幅削减成本。千篇一律的建筑立面，每隔三层才停靠的电梯是极限削减预算下的产物，操场、景观、卫生间等配套项目都因为预算紧张的问题作罢或精简……

计划为白人黑人分别住一部分。

但，1955年，联邦法院裁决在公共住房中废除种族隔离。大量中产阶级的白人居民开始恐慌逃离。

公寓迅速沦为极度贫困的黑人聚居区，犯罪率飙升，空置率居高不下。

政府能够投入的修缮维护资金杯水车薪，居住人口基本为低收入的黑人居民，无力按时支付租金，住户们也没有专项资金去解决建筑老化、电梯损坏、水管漏水等一系列问题。

房租是公共住房维持物业管理的主要资金来源，随着房租收不上，物业公司只能放任房屋自生自灭：电梯频繁故障却无人维修、垃圾堆积如山、公共区域的照明损坏、供暖系统失灵……

当时很多媒体把普鲁伊特·伊戈公寓称之为“美国最差的贫民窟”，恶名远扬。

尽管当地政府尝试了各种挽救措施，但均以失败告终。

1968年，美国住房和城市发展部正式建议将该项目彻底摧毁。

1972-1976年间，普鲁伊特·伊戈公寓被陆续爆破。

普鲁伊特·伊戈公寓被爆破

现在，在建筑学、城市规划和公共政策教科书中，普鲁伊特·伊戈公寓是经常被引用和讨论的反面案例。

普鲁伊特·伊戈公寓的倒塌，让普罗大众从高楼美梦中惊醒过来——原来高层住宅的“隐疾”想诊治起来，花钱就像一个无底洞。

100多年前，欧美各国开始兴建高层住宅。