她拿失业金买小公寓，15年后月租收入1.2万镑英伦房产圈

2008年秋天，曼彻斯特有一位全职妈妈坐在厨房里，看着丈夫刚刚拿回来的裁员通知书，沉默了很久……两人商量了一晚上，最后做了一个决定——用那笔遣散费，加上多年积蓄，买下附近一套两居室的公寓，出租出去。她后来回忆说：

"我们不懂投资，就觉得房子是实实在在的东西，不会凭空消失。"

十五年后，她名下有9套出租房，每月租金收入超过1.2万英镑。

孩子的大学学费，家庭日常开支，全部由这些房子支撑。

她没有做任何其他投资，也不炒股，也不做生意。

她做的，只是把第一套房子的逻辑，一遍一遍地重复了下去……

1.英国平均房东，名下有近10套房

根据英国Paragon Banking Group的数据：

2023年第二季度，英国私人房东的平均持有房产数量已达到8.6套，比上一季度的7.6套增加了13%。

其中，大伦敦地区的房东平均持有11.6套，是全英最高。

这个数字背后，是一个正在快速分化的市场。

根据2025年英国房产租赁行业调研报告：

目前英国约有80%的新增购房出租贷款申请，是由有限责任公司（通常以SPV形式）提交的。

这与十年前的格局截然不同。

十年前，大多数房东还是用个人名义买房出租，今天，职业化的结构和税务安排正在成为主流。

与此同时，另一面也在发生——Savills最新数据显示，在截至2026年3月的12个月里，英国全国共有约25万4,000套曾经的出租房被挂牌出售，相当于每天退出市场的出租房接近700套，比上一年同期增加了9%，比2024年更是增加了28%。

表面上看，市场在收缩。实际上，市场在筛选。

退出的，大多是只有一两套房产的小房东。

留下来的，以及趁机进场的，是手握专业结构和长期思维的投资者。

2.第一套：选对城市，比什么都重要

很多第一次在英国购房出租的海外买家，面对的第一个困惑是：要在哪里买？

用数据说话。

2025年，英国全国购房出租的平均毛租金回报率约为6.94%。

但城市和城市之间，差距悬殊。

曼彻斯特，2025年平均毛租金回报率约6.6%，英格兰北西地区部分片区更高达8.8%。

平均房价约21万英镑，平均月租金约1,317英镑，比伦敦低了大约41%。

超过8万名在校大学生，持续的基础设施投资，以及源源不断涌入的年轻专业人士，让这里的租客来源极为稳定。

Ancoats、Northern Quarter、Salford Quays这些区域，近年来持续受到投资者关注。

伯明翰，平均房价约23万4,000英镑，平均租金约每月1,063英镑，平均租金回报率约5.44%。

但JLL的预测数据指出，2025年至2029年间，伯明翰的租金价值预计累计增长18.8%，在英国六大城市中排名第二。

同时，包括Smithfield、HS2铁路投资、Paradise开发项目在内的多个大型城市重建计划正在推进，为长期房价增值提供了坚实支撑。城市中心公寓，尤其是Jewellery Quarter、Digbeth等区，部分项目租金回报率超过7%。

伦敦，在英格兰的投资者心目中有着独特的位置。

伦敦的租金回报率通常在4%至6%之间，但它提供的是其他城市难以替代的流动性、稳定性和长期资本增值潜力。

Savills的预测显示，未来五年伦敦优质住宅有望录得约8.1%的整体升幅。

对于希望持有核心资产、以长期增值为主要目标的海外买家，伦敦仍然是最清晰的选择。

3.第二套：再融资，是职业房东的秘密武器

很多人以为，从第一套到第二套，需要存够另一笔首付。

职业房东的做法通常不是这样的。

他们用的，是"再融资释放资金"（Remortgage to Release Equity）的策略。

具体来说：当第一套房产在市场上升值，或者贷款本金随时间下降，房产和贷款之间就会产生一块"净资产"。

通过重新申请贷款，投资者可以把这块净资产变现出来，作为下一套房产的首付。

举一个简单的例子。

假设五年前以20万英镑买入一套曼彻斯特公寓，贷款比例75%，首付5万英镑。如今这套房产升值至25万英镑。

通过再融资，按新估值的75%贷款，可以拿出5.7万英镑的现金。

这笔钱，足以作为另一套房产的首付。

这个策略在英国有完整的金融产品支撑，也是很多职业房东在不持续追加现金的情况下，把资产组合滚动扩大的核心方式。

4.有限公司持有，还是个人名义持有？

这是海外买家在英国购房出租时，最重要的结构性决定之一。

2016年以来，英国政府推出第24条款（Section 24），个人名义持有房产的房东，不再能够将全部抵押贷款利息作为费用从租金中扣除，只能得到20%的税收抵免。

对于税率在40%甚至45%的高收入房东来说，利润被大幅压缩。

相比之下，通过有限公司（尤其是SPV，即Special Purpose Vehicle）持有房产，公司仍然可以将全部抵押贷款利息作为经营成本扣除，然后按照企业所得税税率缴税——利润超过25万英镑的公司目前税率为25%，低于个人高税级的40%或45%。

目前，英国已注册的购房出租SPV公司超过32万5,000家，其中超过17万家在过去五年内新注册，反映出市场对这一结构的需求快速增加。

当然，SPV并非没有代价。

通过有限公司申请抵押贷款，利率通常略高于个人贷款，且选择的贷款产品范围相对有限。

会计和行政成本每年通常也需要额外支出。

将已有个人名义房产转移进公司，还可能触发印花税附加税和资本利得税。

此外，海外买家在英国购买额外住宅时，需要在标准印花税（SDLT）的基础上额外支付3%的附加税，加上专为非英国居民设置的2%附加税，实际税率会更高。

在做决策前，务必咨询在英国有经验的会计师和税务顾问。

5.规模扩大之后，HMO是另一种选择

当投资组合扩大到一定规模，部分房东会选择进入HMO（House in Multiple Occupation，多人合租房）市场。

HMO是将一套普通住宅分隔成多个卧室，分别出租给不同租户，各自签署独立租约。相比整套出租，HMO通常能带来更高的租金总收入，但管理复杂程度和监管要求也更高。

英国出租物业中，约18%属于HMO类型。

对于有经验、有团队支持的投资者来说，HMO是提高单套房产回报率的有效方式。但对于刚刚进场的海外买家，初期通常更建议从管理相对简单的整套公寓起步。