美国屋主平均“捂房”超8年不卖华人资讯网

美国房地产市场之所以迟迟看不到明显降温，一个重要原因，可能就藏在“屋主不愿卖房”这件事上。

最新产业数据显示，截至2025年底，全美售屋者平均持有房产时间已达到 8.6年，创下自2000年以来的最高水平。相比之下，2000年时这一数字只有 4.2年。换句话说，如今美国屋主平均持房时间，几乎比25年前翻了一倍。

房屋持有时间变长，意味着市场上的二手房源更少，供应持续偏紧。在需求没有明显消失的情况下，房价自然更难出现大幅回落。这也正是业内常说的“锁定效应”——许多屋主虽然有换房需求，却因为低利率贷款不愿轻易出售现有住房，结果进一步压缩了市场供应。

业内分析认为，造成这一现象的关键原因之一，是疫情期间买房者锁定了超低房贷利率。尤其是在2020年和2021年购房的屋主，很多人拿到的是 2%至3%区间 的贷款利率。如今若卖房换屋，不仅要面对更高房价，还可能要承担远高于过去的贷款成本，因此不少人宁愿继续持有原有房产。

这种现象在美国多个都会区都很明显。数据显示，过去20年里，几乎所有主要都会区的房屋持有周期都在拉长，尤其是东北部和沿海城市，一些地区屋主持房时间甚至经常超过10年。相比之下，阳光带和中西部部分城市的流动性仍相对较高。

若以都会区来看，房屋持有时间最长的几个地区包括：

麻州 Barnstable：14.1年麻州 Springfield：13.5年康州 New Haven：13.4年

而持有时间较短的地区则包括：

犹他州 Provo：6.9年佛州 Crestview：7年奥克拉荷马市：约3年

房源紧张的直接后果，就是让原本已经不轻松的购房环境变得更加困难。根据全美房地产经纪人协会的年度报告，美国新屋主年龄中位数已升至 40岁，高于2024年的38岁，也明显高于2020年的33岁。与此同时，去年所有房屋交易中，首次购房者仅占21%，创下该机构自1981年追踪相关数据以来的最低纪录。

尽管市场供应偏紧，但一些迹象显示，房价涨势正在放缓。

房源分析机构Parcl Labs指出，截至去年底，全美房价较前一年小幅回落，不到1%。虽然跌幅非常有限，但这是两年多来首次出现年度下滑，释放出市场开始调整的信号。

部分业内人士认为，未来几年房市有机会逐步恢复活跃。一方面，若利率回落到更具吸引力的区间，一些观望中的买家和卖家可能重新入场；另一方面，部分采用可调整利率房贷的人，未来也可能因贷款成本变化而被迫出售房屋，从而带动市场流动。

不过，多数分析也认为，利率要重返疫情时期的超低水平并不现实。也正因如此，未来房市更可能出现的是“缓慢修复”，而不是房价突然大跌。

整体来看，美国屋主持房时间持续拉长，已成为当前房市最值得关注的结构性变化之一。只要这一局面没有明显改变，二手房供应就很难快速增加，房价自然也不容易真正降下来。