“老破小”猎手：一年抄底8套房腾讯新闻
2025 年 1 月的一天，圆子下班回到家，像往常一样打开找房App，却发现自己的账号被封了。
过去一个多月，她几乎每天刷到凌晨，对感兴趣的房源逐个询问楼层、租金和底价，一天要问几十套。系统判定她“行为异常”。申诉解封后，她继续看房。那段时间，她发动了成都二环内几乎所有的大中介帮她找房，目标是价格在30-40万、租售比大于5% 的“老破小”。
“那个时候我就是感觉在捡钱，赶紧捡，再不捡来不及了。”只要符合她要求的房子，她下了班就去看，看了没有硬伤就直接定，甚至有的房没看过就决定买下。凭着这样的果断，从去年春节到今年初，她总共买下了8套老破小，一共花费了330万，其中有贷款220万。
这一选择在当下显得反常。全国房地产市场仍在盘整，多数购房者选择观望，而她却在短时间内密集出手。“我也很理解一些人说我是在抄底，或者赌楼市的未来……好听点这叫投资，不好听就叫投机。”
但对于圆子来说，这并不是冲动的决定，她仔细算过账，制作了一张详细的老破小租售比表，40万左右的房子只要能以1500+的价格租出，租售比满足4.5%，就能覆盖月供，如果考虑翻新的装修成本，那么租售比要到5%左右。
目前，她这八套房子，每个月需要还银行大约14000，租金则在21000左右。收入不仅能覆盖银行贷款利率，还能给她稳定带来接近10% 的复利收益率，她算过，三十年内是保险收益的三倍。
圆子在社交媒体分享购房战绩，来自圆子小红书@小圆子
圆子的故事很大程度上代表了一个普通人在时代中的不安与焦虑。40出头的她现在在成都一家公司做后勤，在此之前，她曾做过7年的家庭主妇，孩子两三岁时，她曾想过重新进入职场，但由于家人都有稳定的工作，没有人能帮她带孩子，进入职场也比想象中困难，她感到自己一下子变成了家庭中最不能产生价值的人，有过自我怀疑，“我有非常大的焦虑感，最后还是妥协了，因为家里人说我当下创造的价值不如其他人高。当时很自卑。”
她后来折腾过各种副业，做美食博主，找兼职，做导游……目前在成都一家公司做后勤，这几年她明显感受到“学历贬值”，公司上半年的一些职位还只能收到大专生的简历，下半年招聘一发出去，邮箱瞬间涌入各种高学历简历，有一些是硕士学历，她和一个本科毕业于一所211大学的小伙子聊过，对方说已经找了好几个月的工作，但都没有下文。
身为两个孩子的妈妈，圆子想，自己的孩子未来可能也遇到同样的找工作难的这些问题。这也是她进行老破小投资的一个重要原因，她想着如果孩子没有能力参与更加激烈的竞争，这些房子至少能给他们稳定的收入，如果孩子发展顺利，房子就变成养老金，减轻他们的压力，“我两个孩子，一个成绩属于中等偏上，一个就真的不太爱学习，我就希望从母亲的角度能够为他们着想。”
以下是她的讲述：
看都没看，直接买下
2024年政策松动，我把手上的一套房子卖了。那是一几年我在成都一环边十几万捡漏了一套等拆的老破小，拿在手上十几年迟迟没有拆迁动静，政策一开放我就选择卖掉了，卖了63万。
63万到手之后，我其实没想好接下来具体投资什么，就想着先去银行存一下。我发现利息从二点几降到一点几，收益并不高。买保险算下来收益要在二三十年后才比较可观。
这时，我突然想起卖房的那个中介说，成都来了好多温州炒房团，在批量收房。我听了就跑去问是哪些楼盘，发现一两个月内，有些小区成交了一二十套。我很震惊，就问他们为什么买？中介说，因为“租金可以抵月供，还可以赚钱”。
我是成都本地人，外公外婆这一辈来到成都，就落脚在一环路火车北站、人民北路那一带。我们家一直有出租的经验，自建房时期，我们就会在房子周边进行一些“搭建”，租给来成都市场做生意和打工的外地人。比如一楼花园就给建成两个房子，顶楼再搭建几个房间，这边方言叫做“偏偏”，以前很常见，现在不允许了。
我就开始专门看那种四五十万的小房子，开始算账，一套四五十万的小房子，租金1500-2000，银行贷款利率3.0%。
一整个月，我把成都板块都捋了一遍，去线下踩楼盘，了解租客群体与市场价，综合考虑收益和风险点，最后得出的结论是：只要锁定成都二环内的房子，租售比达到5%以上，这事就能干。
看房时的拍摄，图源圆子小红书@小圆子
我一直是一个执行力比较强的人，别人拖拉干一天的活，我经常集中精力半天干完，就是那种想着剩下半天赶紧去耍的那种成都人性格。于是，我从 2025 年 1 月开始看房，我当时加了成都二环以内几乎所有的大中介，告诉他们我要这个房子，最后实际筛选下来，看了大概有一二十套。2月份就定下来六套。
那时我想的是，平时要上班，时间紧，又刚好快过年，想趁着节前捡点漏，所以买得比较急。因为我预判了 25 年春节后，三月份开始成都房价肯定又要涨。
那时候我就是感觉在捡钱，赶紧捡，再不捡来不及了。 只要符合我可能当天下班就直接过去看，看了就定。我所有的房子都是看一眼有没有硬伤，没有硬伤看一眼就直接定下。我甚至有一个房子连看都没有看，我就直接买了。因为我非常清楚这个地段它到底值什么价，能租多少钱。所以看不看房也都无所谓了。
我最开始买的这六套都是小户型，每套总价30-40多万，首付5-8万就能拿下，再加上它们都带租约，我没投入装修成本，相当于只付了首付、税费和中介费就拿下了，总共花了差不多五六十万。所有房子我都只付了15%的首付，最大化了贷款政策，相当于拿银行的钱在赚钱。
圆子分享自己出租房子的收益，来自圆子小红书@小圆子
买二手房的过程中会很容易遇到一些坑，但整体上我还是比较顺利，除了第五套房子，差点没买成，让我非常气愤。
当时有个小中介给我推了个房源，挂牌价 48 万。我去看了觉得很不错，也想砍砍价。我直接跟那个小中介摊牌：“这房子45万我能接受。你往45万去谈，只要成交，在佣金之外，你每帮我砍下一万，我额外再给你 5000 块辛苦费。”
我很舍得中介费，于是中介也很卖力，几天后真的帮我砍到了42万。我正高兴呢，没想到另外一个中介发现了想截胡。他偷偷带着自己的客户去看房，编造底价是 45 万，他想自己吃下那三万块的差价，再分一万给我原先的中介，两个中介合伙把这单生意抢过去。
我知道这事之后，火气蹭得一下上来，直接坐车杀过去了，和他们大吵了一架，斗智斗勇。最后我威胁他们，如果你们真抢这个房子，我就直接曝光你们的行为。他知道这种暗箱操作最怕见光，害怕了，就没再和我抢。
最后42万成交，首付是6万多，需要交 1 %的个税和 3 %的契税，中介费在一万五，装修整体花了4万多，加在一起差不多十几万，现在租金是2600块，月供是1400，资金整体回报率在8-9%。
圆子分享自己的选房思路，来自圆子小红书@小圆子
为什么我必须抢？因为成都贝壳平台上有30多万套挂牌出售的房源，但真正值得投资的一个月可能只有那么十几二十套，每个月可能也就筛选出这么多，其实是非常小众的。因为我的要求很严格，租售比必须达到5% 以上，才能保证资金安全。
