距离财富灰飞烟灭，只差一步楚楚博客

故事要从我们的好邻居朝鲜说起。提到朝鲜，你的第一反应是什么？三胖？穷？邪恶？天天被制裁？平壤崔成浩？哈哈哈。你可能不知道，朝鲜韩国的38线是二战后就形成的，当时朝鲜以苏联托管并且继而扶持金日成成立朝鲜民主主义人民共和国，当时的朝鲜可有钱啦，金日成用了120天就没收了朝鲜所有财主的资产，日本殖民时代留下大量的基础建设，再加上苏联老大哥的帮忙，朝鲜当时说是起飞的小巨人都不过分。

可是随着朝鲜战争的爆发，三年仗打完，家底打空了。1957年朝鲜推出千里马运动刺激经济发展，到了60年代，中苏关系交恶，朝鲜算是把两面派玩得淋漓尽致，一面向苏联打小报告，一面和中国拉关系，中苏两国的援助报仇雪恨般的往朝鲜丢。很多朝鲜研究专家称那个时候的朝鲜几乎达到准发达国家水平，村村通电，全民免费教育和医疗。

有钱了？那就开始武大郎喝奶，跳着脚嘬啊（bushi，搞军事至上，发展导弹，全民武装化，大概个人崇拜和形象工程，1978年邓小平访问朝鲜时面对20米高的镀金金日成铜像都看傻了：我们省吃俭用援助你，感情你小子搞这些？败家败到头了，朝鲜1994年爆发大饥荒，我翻阅过一些资料，可谓人间地狱，有脱北者回忆，他逃到中国看到农民用土豆喂猪时直接哭了，因为他奶奶临终前的愿望只是想吃一个土豆。

面对饥荒，朝鲜不得已放开计划经济的口子，允许老百姓以黑市形式自由贸易，这一下打开了市场经济的门后，朝鲜经济迅速发展，百姓发现上街摆摊比上班赚钱，朝鲜出现下海潮，自由意识开始萌芽。老百姓想要自由？那是不能接受的。2009年，朝鲜出台神操作----货币改革计划：限时7天，限额兑换，旧钞新钞汇率100：1，7天后旧钞一律归零。窒息吗？虽然后来因为民怨太大，朝鲜提高了一点限额，处死了当时的财政部长，但是终于，朝鲜人民又穷啦，二胖交班三胖算是安心了。为了让老领导走的安心，新领导坐的舒心，再苦一苦百姓吧。

之后的故事基本是历史的轮回，老百姓快饿死了，三胖放松一点；老百姓缓过来了，三胖就收紧一点。在这个过程中，朝鲜出现了一个新的阶层：钱主（Donju）。他们既是商人也是非正规的金融家，投资房地产、运输、采矿等等，这些产业名义上是国有的，实际上是由钱主出资经营，背后都是朝鲜大大小小的官员。对老百姓那是可持续性的竭泽而渔。

故事讲到这里，诶，我们不是要将房地产吗，怎么讲起了朝鲜小故事？对于中共的黑箱政治，我们所能获得的信息是非常少的。信息少，拦不住我们会类比呀，拦不住我们会逻辑推理呀。在我们分析房地产政策前，我们要先申明两点：1、我可没有兴趣玩阴谋论或大旗论。2、我做的，是把所有的疑点列举出来，当疑点足够多的时候，就会产生足够多的阴影，答案就藏在阴影里。

2005年到2007年这三年，中国说他们想摁住房价，当时中国经济两位数增长一路狂飙，城镇化这头猛兽一年吞掉1400万农村人口，人民币升值预期勾得国际热钱跟闻着腥的猫似的往里冲，银行里的钱多得都快溢出来了，这种滔天洪水，你指望靠加几次税、调几回利率就给它截流了？那不是调控，那是报着煤气罐去救森林大火。

政府每次一喊“稳定房价”，市场就自动翻译成另一种意思：日语版，嘴上说不要。有了这层隐性担保，买房就成了无风险投资，赔了算国家的，赚了是自己的。投机客连夜进场，银行追着放贷，原本该灭火的调控，反倒成了给投机者递柴火。

“国六条”看着挺唬人，90平方米以下占70%，首付提了，营业税也堵了，招招都冲投资客去的。结果呢？上有政策，下有对策，这出双簧唱得那叫一个默契：地方政府把普通住宅标准卡得死死的，开发商靠“销控”玩饥饿营销，银行攥着房贷指标笑呵呵继续给房企输血。2007年连加6次息，“9・27”二套房贷新政也算精准打击，年底深圳成交量确实跳水了，冻上了，速冻！可你再一看全年房价涨幅，好家伙，还在那儿笑傲江湖呢。

说到底，房价“越调越涨”的燃料不在政策里，在制度里。土地招拍挂，地价房价螺旋起飞；交易环节的税往死里收，存量房锁死在里头出不来；保障房？不要在社会主义国家提社会主义！三大制度痼疾杵在那儿，你光靠政策挠痒痒，能挠出个什么结果？

三年折腾下来，教训就一句话：经济基本面往上蹿，制度红利往里添，你在水面上扑腾两下，那叫“扬汤止沸”。这场溃败给后来人写下的注脚再残酷不过，只要土地财政的根还在，税收体系的刀还钝，保障房的坑还填不平，那任何调控，最后都只能是给下一轮上涨添把柴火。

到了2008、2009年，绕不开一个词：救市救出了个“造市”。金融危机一来，政策目标直接调头，保增长压倒一切。于是房地产被拉出来当特效药，而且下的全是猛药：首付降到两成，利率打到七折，营业税免征从五年砍到两年，9.59万亿的天量信贷砸下去，四万亿基建跟着铺路。这套组合拳，打得市场从2008年8月负35.7%的深渊，硬生生在2009年3月拉回16.4%的正增长。到年底，销售面积涨了42%，地王频出，北京二手房成交量从7.4万套飙到27万套，孩子不仅缓过来了，还疯了。

可问题是，药效猛，不代表身体好。这场反转，恰恰照出了中国房地产的病灶：地方政府指着土地财政过日子，房价跌了比谁都急；商业银行攥着流动性，房贷是优质资产，追着放；老百姓知道“只涨不跌”，见政策松了，冲得比谁都快。最要命的是，保障房体系还瘫着呢，本应由它兜底的人群，全被赶进了商品房市场，成了需求暴涨的燃料。

2009年地王刷屏的时候，其实已经不是“救市”了，是“造市”，硬生生把一场危机，酿成了下一轮泡沫的引子。量价回升是真的，资产泡沫也是真的，而制度该补的课，一节都没补。

2010到2013这四年，是行政调控最癫狂的四年，也是市场与政策最拧巴的四年。中央的思路很简单：房价不听话，那就摁着打。于是限购、限贷、限价、限售轮番上阵，从“国十一条”到“新国八条”，从“认房又认贷”到二手房交易征20%个税，招招都是冲着掐断需求去的。地方政府也被架上火烤，稳不住房价？问责！控制不住涨幅？通报！一时间，楼市像被五花大绑扔进了冰窖。

效果有没有？有。2011年土地购置面积增速断崖式跳水，2012年新开工面积直接负增长，开发商脸都绿了。可问题来了：需求不是没了，是蹲下了。2012年“以价换量”刚冒头，市场立马回暖；2013年“国五条”细则一出，二手房交易反倒井喷，老百姓顶着20%的个税往前冲，这是抢在政策彻底堵死前末班车式逃生。你越摁，它越弹，生生把调控玩成了弹簧游戏。

这四年最魔幻的地方在于：政策越用力，市场的适应能力越强。开发商学会了“销控”，地方政府学会了“微调”，银行学会了“打擦边球”。芜湖想放松调控，四天就被叫停，证明底线确实在那儿，但底线的另一边，是层出不穷的钻空子手艺。

折腾一圈回头再看，限购限贷四年，土地财政这根骨头谁也没啃动，房产持有环节的税连影儿都没有，保障房还在天上飘着。房价的报复性反弹不是偶然，是制度欠账的必然。2013年党的十八届三中全会终于把“房地产税立法”和“不动产统一登记”写进文件，说明他们也明白了，光靠行政手段摁是摁不住的，得动真格改制度。可惜明白归明白，落地的路还长。这四年最大的遗产，是给后来的“房住不炒”和去杠杆攒够了教训：与市场拔河，光靠嗓门大没用，得先把绳子换了。

2016年，房地产政策走了一趟过山车。上半年还在拼命加杠杆去库存，下半年就急刹车摁住了泡沫。这种左右互搏的拧巴劲儿，恰恰成了全年的基调。

年初的套路很直白，去库存是政治任务。首付直接砍到两成，契税减免，二手房营业税免征年限从五年缩到两年，再加上融资闸门放开，房企手里攥着一把低成本资金满世界拿地。效果立竿见影，全年商品房销售面积冲到15.7亿平方米，历史新高；深圳房价一年飙了45%，合肥二手房涨了37%，北京一夜涨五千的段子成了真。但仔细看数据，有意思的在这儿：房企到位资金里，定金预收款涨了29%，个人按揭贷款更是暴增46.5%，企业自筹资金却基本没动。意思很明白，这轮上涨不是开发商在砸钱，是老百姓背着杠杆往里冲。

到九、十月份，画风突变。南京合肥厦门几个热点城市已经涨到连自己都看不下去了，北京率先扔出京八条，二套非普通住房首付直接干到70%。二十多个城市跟着连夜出政策，限购限贷土拍规则全招呼上。年底的中央经济工作会议第一次喊出房子是用来住的不是用来炒的，算是给这轮折腾定了性：去库存的锅烧开了，现在得灭火。但这场急转弯最值得琢磨的地方在于，政策硬邦邦摁住需求，却碰不到底下的制度根子。土地财政还在，持有环节的税还是空的，租赁市场还在纸上谈兵。一线城市被摁住了，三、四线库存还在那儿趴着。这种冰火两重天的分化，靠行政手段摁不住也熨不平。

2016年留下的东西挺沉。居民杠杆率上来了，地价在高位杵着，老百姓的预期被来回拉扯。后来几年调控的各种难题，根源大多能追回这一年。房子是用来住的不是用来炒的，这句话喊出来容易，把前面欠的制度账补上，才是真功夫。

2017年初“房住不炒”四个字一锤定音，呵呵，谁理你？都知道房子是值钱货，所以大家抢着买，你不就是不想让大家有钱吗？房价跌了吗？不能够呀。

到了20年，三条红线是个分水岭。以前调控再怎么折腾，都是在需求端打转，限购限贷认房认贷，都是摁着买房的人。这一次不一样，直接冲着房企去了，从源头上把水龙头拧紧。政策内容看着复杂，其实就三条：剔除预收款后的资产负债率别超70%，净负债率别超100%，现金短债比别低于1倍。踩了几条就进哪个档，红橙黄绿，红档连债都不能加，绿档还能喘口气。这套组合拳从2020年9月开始试点，第二年元旦全面铺开。

数据很快就有了反应。20家代表房企当年拿地金额还在涨，但面积降了将近9%，说明钱只敢往核心城市的核心地块砸，郊区的地没人敢碰。TOP100销售额增速比前一年收窄6.6个百分点，千亿房企的增长率掉到个位数。那些年靠高杠杆冲规模的玩法，突然就玩不转了。这事儿的本质是把房地产从金融的游戏拉回实业的逻辑。以前是胆子越大赚得越多，借到钱就是爷，规模压死人。现在不行了，账面上那几根红线天天盯着你，绿档的央企国企还能走两步，红档的民企连喘气都费劲。行业分化来得比任何时候都快，兼并重组从新闻变成常态。

三条红线的影响不是短期的。它跟后来的贷款集中度管理凑成一对，一个掐房企的脖子，一个摁银行的脑袋，双管齐下。过去二十年那种靠杠杆堆起来的光鲜，从这一年开始被一点点拆掉。以后房地产这行，拼的不再是谁敢借钱，是谁会过日子。三条红线是从房企那边掐脖子，这条是从银行这边摁脑袋，双管齐下，两头堵死。

12月31日发的文，第二天就生效，连跨年都不等。核心就一句话：以后银行放贷，房地产贷款和个人房贷不能再想放多少放多少了。大行上限40%和32.5%，中小行依次递减，超限的给你2到4年慢慢消化。数据摆在眼前，建行个人房贷占比34.7%，比上限高出2.2个百分点。全国新增房地产贷款占比从年初的33%掉到26.1%，政策还没正式落地，效果已经出来了。四季度土地溢价率回落，个人房贷利率稳住没再降，市场自己先收了收。这事的逻辑其实不复杂。以前银行爱放房贷，因为抵押物硬、坏账率低，放给房企和个人都放心。结果钱都往一个池子里流，实体经济嗷嗷叫也喝不着汤。现在画条红线，逼着银行往外看，制造业、小微企业，不想贷也得学着贷。

跟三条红线凑一块儿看，两条政策像两扇门，一扇从房企融资端关上，一扇从银行放贷端关上，中间是房地产这个房间。房间里的人想喘气，只能靠自己回血，外边不会再往里灌了。短期影响是房贷难批了，利率降不动了，买房的人得等。长期看，银行得学新本事，不再只会抱着房贷过日子。房地产也得学新活法，靠真实需求撑着，不再是信贷堆出来的虚胖。

从2020年到2021年，这两道门一关，房地产金融彻底换了章程。以后再想靠杠杆玩大的，没门了。

2021年市场和政策联手，把过去二十年欠的账一次性摆到台面上。年初三条红线正式全面推开，高杠杆房企最后的腾挪空间被堵死。2月华夏幸福爆雷，52亿还不上，开了一个头。接下来恒大商票逾期、项目停工、理财兑付不了，一路滚雪球。到九十月份，蓝光、花样年、新力、当代置业、阳光城，名单越拉越长，百强房企里站着排等违约。全年行业债券违约超千亿，是2020年的三倍。