年轻人抄底“老破小”：以为捡漏，处处是坑

“30岁的我，买了个42岁的房子。”明穗这样形容自己的第一次买房经历。 近几年，“老破小”重新进入人们的购房视野。一些投资者低价买入多套老房，再通过出租获利，让“抄底老破小”一度成为社交媒体上的热门话题。 这类房子大多建于上世纪八九十年代，房龄长、面积小，却往往位于配套成熟的城区，总价也相对较低。 与此同时，社交平台上的“爆改老破小”视频，也颇让人心动：窗外绿树掩映，屋内明亮通透，原本昏暗陈旧的房间，经过一番改造，似乎很快就能焕然一新。 一批年轻人逐渐开始把目光投向老破小。不同于部分家庭，为了孩子入学而购买老旧学区房，对年轻人来说，“老破小”承载的是对“家”的想象。 在大城市打拼多年，经历一次次租房和搬家后，他们想真正安顿下来。预算有限，又不愿放弃地段和通勤，老破小成了一个现实的选择。 但真正接手之后，他们才发现，买“老破小”就像开盲盒，充斥着太多不确定性。 漏水、隔音、老化的管道，是一栋老房遗留下的硬伤；而住进老楼之后，邻里关系、生活习惯与彼此的边界，也成了年轻人需要重新面对的课题。 这些渴望安定的年轻人们开始意识到：从拥有一套房，到过上想象中的生活，中间仍有一段距离。 01 “不想再把钱交给房东了” 一套总价33万的“老破小”，是明穗送给自己的30岁生日礼物。 六十多平，三室一厅，首付六万，位居长沙市中心。小区附近还坐落着两家大商场、两个地铁口，交通便利，配套成熟。 十年前，明穗只身一人来到长沙打拼。工作第一年，她就动过买房的念头。只是那时手里没钱，后来房价一路上涨，她赚钱的速度始终赶不上房价。 十年间，她搬过很多次家，前后换过十几位合租室友。有人相处融洽，也有人彼此看不顺眼。长期租房，让她总是很难拥有归属感。对她来说，安全感常常只存在于回家后关上房门的那一小块空间。 直至去年十月，她刷到了不少“爆改老破小”的视频。总价几十万，地处市中心，虽然楼房外面破旧不堪，但房里只需花几万块重新装修一下，昏暗陈旧的房间就能变得明亮通透、颇有设计感。明穗心动了。

自媒体平台，“改造老破小”成为了一个赛道 此后，她陆续看了五六套房。一些地段优越、价格合适的房源往往很快就被别人定下。一旦犹豫，就会“秒没”。 这种紧迫感，也在一点点加快她的决定。 今年三月，明穗接到了房产中介的一通电话，让她赶紧过去看一套房。明穗放下手头工作，立刻出发。但车开到半路时，中介又打来电话，告知她“房子已经被定走了”。 明穗想着“来都来了”，决定看一眼。“又小又破”，是她对这套房子的第一印象。不过，六十多平米，三室一厅，这种格局使得房子的可利用空间大。总价33万，也在她所能承受的范围之内。 当晚，中介再次打来电话。此前的买家因价格没能和房东谈拢，房子又重新空了出来，中介催她尽快做决定。 “人在这个环境里就会觉得，不管三七二十一，我先拿下再说。”最终，只实地看过一次，明穗便签下了这套房子。 就这样，这套42岁的老房，成了她人生中的第一套房。首付六万多元，月供一千五左右。拿到房产证，看到“所有人”一栏只写着自己的名字时，明穗感到无比畅快，“没有在外面飘着的感觉了”。

明穗送给自己的30岁生日礼物 近年来，像明穗这样选择“老破小”的年轻人不在少数。这类房子大多建于上世纪八九十年代，砖混结构，面积偏小，楼龄和设施已经显出老旧，但往往占据成熟城区，地段优越，总价门槛也相对更低。 过去两年，“老破小”在一些城市重新受到关注。 在成都，一位市民一年内陆续买下八套“老破小”。她专门寻找二环内、总价三四十万左右的老房，买下后出租，用租金覆盖一部分月供。这种“低价买入、靠出租获得现金流”的故事，一度让“抄底老破小”成为社交媒体上的热门话题。 与此同时，低总价二手房在一些城市的成交中占比也在上升。经历一轮房价调整，再加上买房门槛降低，一些过去够不着的房子，慢慢落进了年轻人的预算里。 而“老破小”的优势也很具体。房子虽然破旧，但大多都恰好位于成熟城区，周边已有地铁、商场、医院等生活配套。对一些年轻人来说，“老破小”是在有限预算里，第一次真正够得着的“家”。 在上海工作的Yve也是其中一员。 决定买房时，她已经工作了五年，在这座城市搬过五次家，她声称自己“不想再把钱交给房东了”，而是拥有一套真正属于自己的房子。在预算有限的情况下，想要保住通勤和城市生活便利，“老破小”成为了最合适的选择。 在此之前，Yve一直租住高层住宅，从没住过“老破小”。她对这类房子的想象，更多来自于身边已经买下老房的朋友。 买房前，她曾多次去朋友的“老破小”家里参加Home Party。在她的印象里，房子本身虽然老旧，但隔音并不差，朋友和邻居也相处地不错。 这些经历让她觉得，房子老，并不意味着生活一定会因此打折。重新装修、布置之后，她同样可以在家里养宠物、邀请朋友，过一种热闹、自在的生活。 于是，从2024年底开始，Yve在上海不同区域陆续看房。房源价格面积不一，有低价小户型，也有正方形朝南户型。有时刚看完一套，就立马有中介带其他人来看房，不少让她心动的房子就这样被别人拿下。 交通是她的首要考虑因素，同时她也会留意前房主的家庭情况，“家庭氛围好、子女教育背景不错”也会成为一个加分项。在她看来，如果一个家庭曾在这里生活得不错，孩子也成长得很好，多少意味着这套房子的“气场”不会太差。 在陆续看了120套房子之后，她敲定下了属于自己的“老破小”。房子位于上海市虹口区，90年代建造，79平方米，两室一厅，总价四百多万元。买下这套房，也有来自家里人的帮衬。 这套房子并不便宜。付完总价20%的首付后，她每月需还贷五千多。但综合考虑下来，这套让她很满意，地理位置优越，交通便利，上班通勤时间短；整套房间是她喜欢的“L字型”格局，全屋朝南，有不错的采光。

Yve的新家 从租户变成业主之后，一切关于“家”的畅想，也随之开始生长。 房子真正属于自己，也意味着这个空间终于可以由自己做主。Yve想象着，等装修完成，可以按照自己的喜好折腾房间，也可以和朋友一样，偶尔做做“客厅主理人”，邀请要好的朋友，来家里聚会、过夜。 对明穗来说，十年积蓄一朝清空，买下属于自己的老破小，则意味着在这座城市真正“扎根”。她畅想着三室一厅要怎么布局——主卧自己睡，次卧当衣帽间，剩下一间则布置成电竞房。每天下班回家后，把鞋一脱，先在沙发上躺一个小时，再去做别的事情，“别提有多爽了”。 02 “老黄瓜刷绿漆” 真正开始装修后，明穗才意识到，“改造老破小”并不是一件简单的事情。 今年四月，装修正式开始。原本的墙面、地板和吊顶被一点点铲掉，直到房子露出最里面的红砖和预制板。站在施工现场，明穗看着眼前的一片废墟，仿佛听到了“一种梦想碎掉的声音”。 房子比她想象中的要“烂”。也或许是因为在此之前，她对装修改造的认知几乎都来自于短视频。 社交媒体平台上，清一色的家居博主打着“爆改老破小”的标签，展现出精致的自装改造成果。镜头里的旧房改造似乎又快又便宜。几十平米的老房，拆除、刷墙、铺地、装上新的柜子和灯具，再配上一段改造前后对比，原本昏暗陈旧的空间便焕然一新。一些视频还会列出装修账单——五六十平、五六万元，就能完成一套理想的改造。 明穗坦言自己就是这类视频的“受害者”。为了省钱，她没把装修交给任何团队，选择了自装。最初，她给自装的预算是6万块，工期3个月。但硬装接近尾声时，已经过去了大半年，费用也花了快9万元。

装修前，明穗的房子破烂不堪 短视频里的“自装”，常常被包装成一场充满成就感的挑战。旧房一点点变新，最终蜕变成一个漂亮的改造成果。至于过程中那些需要临时摸索的工序、从零补起的装修知识，以及一次次的返工和踩坑，却很少被完整地展示出来。 而真正开始“自装” 后，明穗才意识到，把一套几乎拆空的老房重新装好，需要经历多少环节。 从水电，到泥工、木工、油工，每一道工序都得自己找师傅、买材料、盯进度。一个工种结束，下一个工种才能进场。任何一个环节不够细致，都可能会导致后一道工序无法进行。 就连找到一个沟通顺畅、足够负责的师傅，有时也得碰碰运气。 泥工进场后，她感到了前所未有的痛苦。师傅似乎默认她知晓装修的所有细节——什么时候该买什么、材料和尺寸怎么选，而他自己只负责施工。 某次，她提前向师傅确认了卫生间蹲坑的型号和图纸，直至材料送货签收后、准备安装时，师傅又告知她尺寸不合适。而整套材料的问题，在师傅确认时便出了错。但师傅不认，声称自己“只做事，不操心”。

泥工/视觉中国 相比自装，Yve选择把装修交给上海一家知名装修公司。但把装修全包出去，也未必意味着彻底省心。 房子在五楼，没有电梯。装修时，无论运材料还是搬家具，都要靠人工一趟趟上下楼，搬运成本也随之增加。 Yve本想装修成轻法式，但设计师建议她放弃，认为老房的层高有限，复杂的造型做出来后，整个空间会显得更为压抑。 等墙面拆开后，她还发现房子与隔壁之间的墙体很薄，这将导致楼房整体隔音并不到位。 除此以外，在实际施工中，Yve发现不同的环节又被分包给了不同的团队，装修人员不断更换，材料也出现过数次货不对版。 原本装修的预算在30万之内，到最后花了35万。这其中，有些费用来源于临时加价——“当货不对的时候，要再加费用才能调整”，以及，请师傅吃饭的“人情费”。 类似的沟通与信息差，成了装修过程中最耗费心力的一部分。但比这些更棘手的，是“老破小”本身的建筑问题。

彻底拆除后，Yve的家涂上新的水泥 经历完泥工的折腾，油工刷完漆后，明穗的小家终于有了些改观。裸露的红砖、电线与预制板均被重新遮住，瓷砖铺好，腻子和油漆也已经做完。 意外来得比想象中要快。八月的长沙阴雨连绵，几场暴雨过后，雨水顺着外墙的裂缝渗进阳台，与邻居相连的共墙也出现了漏水。那时，阳台几乎已经装修完成，只剩下美缝等工序。明穗原本觉得，这里已经“像一个可以入住的家了”。 维修人员上门检查后告知她，若想彻底解决漏水，得拆掉整个墙面，掀开阳台的地砖，在内部做负压防水，外墙也要重新做防水。这样一来，已经装好的阳台几乎得全部重来。那一刻，明穗觉得“天塌了”。 但若置之不理，一两年之后，阳台的墙面会因渗水开始起皮、发霉。最终，整个返工花了大约二十天，外墙漏水问题才得以解决，后续的装修工序也不得不跟着往后推。 明穗工作日照常上班，只能周末再去现场验收。装修几乎占满了她工作之外的时间。为了省钱，她还决定自己做美缝。连续两个月，几乎每周都泡在新房里，从早上八点赶到晚上八点，蹲在地上，一点点处理瓷砖间的缝隙，每次回家，她的手脚都是肿的。 比起工期被拉长，更明显的变化发生在她的心态上。刚开始装修时，她总想着尽可能把每个细节都做好，“想尽善尽美”。但一次次返工、沟通和意外之后，她的标准不断往下降，“赶紧结束吧，就这样吧。”

外墙漏水，拆掉阳台重新做防水 租住多年“老破小”的小穆，对这类房子的老化程度深有感悟。 从武汉到杭州，小穆租住“老破小”已经快八年了。她见过不少重新装修后再出售、出租的房源。外墙重新粉刷，社区道路翻新，推开门后，屋里的墙面、地板和家具也都焕然一新。一些房子经过装修后，甚至很难再和“破”联系起来。 在她看来，装修能改变的更多是房子的表面，而“内里其实是不变的”。墙可以重新刷，瓷砖可以重新铺，家具可以全部换掉。但一些更致命的问题，无法从表面看出。某种程度上，这就像是给“老黄瓜刷绿漆”。 至于绿漆下的黄瓜究竟有多老，往往得等人们真正入住之后，才能深刻领悟。 03 “像身上长满了疹子” 如果只看地段，小穆现在住的“老破小”，几乎没有太多可挑剔的地方。 这是一套建于上世纪90年代的老房子，六十平方米左右，两室一厅，位于杭州主城区，也是一套学区房。小穆和老公两人已经租住了四五年，目前每月租金4000元。 下楼一百多米就是地铁，骑电动车二十分钟就能到公司；往西走两三公里，就是西湖。有时，小穆可以从家直接走过去散步。 “用比较低廉的价格，占据城市中心的位置”，这也是她多年来一直选择租住“老破小”的原因。 但与之交换的，是一栋老楼所遗留下来的各种问题。 隔音，似乎成为了老房子里常见的居住困扰之一。 每到工作日下午五六点，小穆总能准时听到家长教育孩子的声音，以及孩子的哭声。这段噪音来自于楼上的楼上，一户为了孩子上学搬过来的家庭。隔着两层楼，小穆依然听得“一清二楚”。她甚至分不太清，声音究竟是顺着楼板传下来的，还是从窗户飘进来的。 噪音并没有严重到让她无法居住，但也成了日常生活里没法躲开的烦恼。时间久了，小穆也习惯了，索性把它当作每天的“固定曲目”。

社交媒体上，不少网友面临着类似的困扰 Yve也经历着类似的困扰。第一次意识到隔音可能不太理想，是在重新装修阶段。拆开墙布，敲开墙体，她发现自家和隔壁之间的墙体比想象中单薄，砖与砖之间砌得粗糙，缝隙清晰可见。后来她了解到，这是上世纪八九十年代一些建房材料所遗留的老毛病，大量住宅采取砖混结构建造，隔音先天就弱。 入住之后，Yve在家里就能听到隔壁邻居刷抖音的声音。而她在家里唱歌，邻居也听得见。音乐是Yve长期投入的业余爱好，很多时候，她习惯在家里练练歌、学学乐器，并录制下来听听回放，也常会分享在社交平台。 某次，她照常在家里练歌。没过多久，在楼栋业主群里，有人调侃“楼上来了个歌神”。Yve当作邻居在夸她。毕竟，她不是在深夜发声，也并没发出多大的噪音。 但入住大半年来，她明显感觉到，自己练歌的频率比以前少了。考虑到隔音不好，每次唱歌时，她都要把家里的窗户全部关上，声音压低，小声练歌。曾经，她一周会发布三四次唱歌视频，但现在，发歌频率降低到一周一次或两周一次。

Yve的新家 比起声音，让小穆更头疼的是“下水”。 起初，楼下邻居找上门来，称家里的天花板开始发霉，怀疑是小穆家里有地方漏水。但小穆检查了一圈，并未发现明显的问题。 直至后来有一次做完饭，她洗了几只碗，才发现橱柜下方渗出一大滩水。维修师傅上门疏通了一次，并叮嘱小穆暂时少用水。 小穆心想，她一直都没有大量地用过水，顶多洗两只碗而已，“又不是在家里做满汉全席”。当天晚上，她便尝试洗了两只碗，水龙头开得很小，只管把碗打湿。结果，橱柜下方又漏水了——正好是洗两只碗的水量。 师傅再次上门，了解情况后觉得不太对劲。他掏出一根两米多长的铁管子，伸进管道，发现并没有明显的异物堵住，问题出自管道本身。 厨房的下水使用的是老式铸铁管。师傅告诉她，这种管道使用多年后，内壁的铁锈会逐渐堆积，从四周向中间侵占原本的空间，管径越来越窄，排水也随之变得困难。 这种老式铸铁排水管，在不少建成较早的住宅里都能见到。相比之下，如今住宅中更常见的是PVC等塑料排水管。 对小穆来说，这并不是疏通一次就能彻底解决的问题。想要换掉老旧铸铁管，往往还需要楼上楼下住户配合。身为租客，她只能经常疏通管道，以此维持下水状态。

老式铸铁管是“老破小”的典型隐患 而卫生间的下水，则带来了另一种麻烦。除了偶尔反味，小飞虫还会顺着下水口爬进屋里。为此，她几乎每隔半个月到一个月，就得给下水管道做一次“清理”。往管道里倒开水、喷杀虫药剂，再把日常不用的下水口封住。 类似的麻烦还有很多。比如，朋友来家里，只因往马桶里扔了一张纸，马桶便彻底堵住。小穆前后找了三个师傅，最终只能把整个马桶拆开，用钩子把那张纸掏出来，才得以解决。 又或者，厨房烟道直接朝向楼道。一到饭点，呛人的油烟散进公共区域，“谁家在炒什么菜都很清楚”。 琐碎的问题不断出现在“老破小”的日常生活里，它们不至于让小穆住不下去，却总能让她感到有些不爽。“就像身上长了些疹子一样，不舒服是肯定的，每天总想去挠挠它，但又治不好。” 04 “幸福者退让” “老破小”的“老”，并不只体现在房子上。 一些老居民已经在这里生活了几十年，彼此熟悉，也早已习惯了各自的日常。 而当年轻人想要带着宠物、朋友和新的生活方式搬进来，他们很快发现，这栋楼有自己的规矩。 Yve的邻居多以上海本地老年人为主。还在装修期间，她就感受到了来自这些原住民的压力。 装修难免会产生噪音，有邻居会直接来“踢门”，要求她不要发出太大的动静。除此之外，楼道里甚至被私自贴着一张告示，大意是指“禁止养猫养狗，邻居发现可以报警”。 这对Yve来说并不是一件好事。她有一只三岁多的德文猫，是个爱闹腾的活泼小猫。租房时，Yve曾经多次搬家都一直带着它。只是没想到，买下属于自己的房子后，小猫反而没能顺利住进来。 这次搬家，复杂的邻里关系让她产生了顾虑。装修期间，她特意把小猫带过来“测试”了一次。小猫在阳台附近兴奋地叫了几声，很快，便有邻居反映，“你的猫吵得人不能午休了”。 无奈之下，她和家人商量了一下，决定把小猫送回老家。

Yve的小猫 房产证划清了家的产权边界，生活的边界似乎并没划分得那么清楚。 有时，她总能在楼梯间碰见邻居。她喜欢哥特亚文化，偶尔打扮得特别一些，邻居会嘀咕两句，“怎么穿成这样？”穿得松弛一些，又会被说是个“假小子”。 除了打扮，邻居看到她手里拎着的厨余垃圾，也会多嘴一两句，“怎么今天吃这么多”。最频繁的时候，她一个月能碰上六次。 对Yve来说，这些“嘀咕”已经越过了她习惯的私人边界。也因此，她不太敢再邀请朋友来家里玩了，考虑到邻居都是老人，她“只能‘幸福者退让’了”。 “幸福者退让”曾一度作为网络热词流行起来。大意是说，当一个人拥有安稳的生活和更多牵挂时，面对不必要的冲突，与其争个输赢，不如先退一步。 小穆也同样将这五个字，当作租住“老破小”的一种处事原则。 早几年前租住另一套老房时，隔壁母子常常在深夜吵架，小穆躺在卧室床上听得一清二楚。她干脆买了一张行军床，搬至客厅睡觉。她想着“都不容易”，选择了退让。 而如今住的这套“老破小”里，需要接纳的不只是邻里噪音，还有一些她过去并不熟悉的地方习俗。 有一次，楼里老人去世，家属连续几天在楼下办丧葬仪式、烧纸。住在三楼的小穆甚至能在家里闻到烧纸的烟味。 这样的丧葬方式对她来说有些陌生。葬礼结束后，花圈被留在楼道里，一个月过去仍没有撤走。晚上经过时，小穆难免觉得“有些瘆人”。

老旧片区/视觉中国 今年年初，杭州房价有所回落。小穆预算有限，又舍不得主城区的地段和通勤，她关注的房源仍以“老破小”为主。 但看房的过程并不是那么理想。走进一套待售的老房，屋里堆满了住户多年舍不得扔掉的纸壳和杂物，从地面一直垒到接近屋顶，只留下一条勉强供人通行的通道。站在房里，小穆甚至看不太清房子的户型和朝向。 她也看过一套老式“边套”。进家门之前，需要先经过两户共用的走廊。刚推开大门，隔壁住户晾晒的大裤衩就悬在头顶，小穆觉得“好像进到了别人家里面”。 过去，小穆看房时最在意的是地段。她喜欢住在主城区，也愿意为了通勤方便、离市中心更近，接受房子老一些。但现在，她逐渐打消了购买“老破小”的念头，把目光转向2005年至2010年前后建成的老商品房，希望在预算、地段和居住舒适度之间，重新找到一个平衡。 她的认知也在随之变化。即便现在的住处离西湖很近，她也慢慢意识到，“人不可能24小时都去西湖，但是人可能会24小时在房间里”。

小穆镜头下的西湖 Yve也正在慢慢适应新的生活。 小猫被送回老家后，她一度很难过。虽然自己有太多的“阿贝贝”，但一个毛茸茸的生命终究无法被替代。想猫的时候，她就打开手机听听“呼噜声”。 有时“猫瘾”犯了，她还会寻找一些家中养猫的陌生网友，约着去对方家里摸摸小猫，“借猫解忧”。 最近两个月，邻里间的摩擦少了一些。楼上的邻居已不太常住在这里，楼下的住户也正考虑把房子租出去。Yve心想，随着住户慢慢更替，这栋老楼也许会发生一些变化。 她仍在一点点布置自己的房间，贴上喜欢的墙纸，添置些新的装饰。她也尝试学一些声音较小的乐器，比如特雷门琴，练习时关好门窗，也能找到一点乐趣。对她而言，这栋房子总归是一个“温暖的去处”。 她开始期待，等到明年，她要把小猫重新接回来。

Yve的新家 于年轻人而言，一套“老破小”带来的，远比房子本身复杂。 Yve坦言自己多了一层矛盾感。曾经的她“说走就走”，放荡不羁爱自由。而如今，她一边觉得安稳踏实，一边又会为剩余的房贷焦虑。 这一路踩过的坑、耗费的心力，一度让她觉得“自己老了十岁”。曾经过于理想主义的她，也开始认清生活的现实。她决定收敛一部分随性，试着更理性地规划生活。 老房在一点点修补，生活仍在向前。未来的日子照样值得期待，“既然买了，就不要后悔。”

Yve把新家布置成自己喜欢的样子 如果可以重来一次，明穗不会再匆匆买下“老破小”了。“自装改造”一度让明穗很后悔，她经常问自己：“为什么要来遭这个罪？” 她称自己是“一级退堂鼓选手”。说起这大半年的经历，明穗总结出一些心得，譬如要确定目标再去行动，能交给专业的人，就不要自己“半吊子上场”。 以及，“不要相信任何一个人”。她意识到，装修是一场一次性生意，一方出钱，一方出服务和商品，完工后，双方很少再有后续交易。太依赖口头承诺、过早付款，往往会让自己陷入被动。比起过于信任对方，她希望以后能把事情提前考虑清楚，把安排做得周全一些。 回头看十年前就在心里埋下的“买房梦”，她如今觉得，真正做决定时，应该谨慎一点，再谨慎一点的。 时至今日，在装修大半年后，明穗仍未入住自己的新家。好在最艰难的硬装阶段已经过去，她正步入软装阶段，开始添置喜欢的家具、灯具，一点点布置房间。 明穗期待着，能在元旦前搬进新家。这套比她还大12岁的老房子，也终于越来越接近她最初想象中关于“家”的样子。

明穗为新家安置的第一扇窗帘