美国房市2027年或更糟

美国房地产市场已经陷入低迷，2027年恐怕还会更加艰难。持续高企的房贷利率让不少包括华人在内的购房者望而却步，也让许多已经买房的房主不愿出售房产，导致房屋交易持续低迷。

来源：《加州邮报》 美国知名投资银行高盛（Goldman Sachs）预测，2027年美国二手房交易量可能进一步下滑，预计全年仅约390万套，略低于今年的水平，比2019年新冠疫情前减少约26%。与此同时，美国房贷利率再次升至7%以上，让本就面临高房价压力的购房者更加难以入市。

买家不敢买，房主不愿卖 高盛经济学家Ronnie Walker表示，预计到2027年，购房负担能力问题将进一步加剧，继续拖累美国房地产市场的交易活动。 目前，美国房市面临一个突出问题：许多房主在疫情期间锁定了较低的房贷利率，而现在想买房的人却必须面对高得多的贷款成本。 高盛数据显示，目前超过95%的美国现有房贷利率低于当前市场水平，其中约65%的房贷利率比当前市场利率低至少2个百分点。 这意味着，许多房主不愿轻易卖房。因为一旦卖掉现有房屋再买新房，他们就可能失去原本较低的房贷利率，需要以更高的利率重新贷款，增加每月还款负担。 这种现象被称为“房贷利率锁定效应”（mortgage-rate lock-in effect），也是美国房市交易持续低迷的重要原因之一。 自今年2月以来，美国房贷利率已上涨近1.5个百分点，进一步降低了房主出售房屋和换房的意愿。 房源有所增加，整体库存仍然偏紧 尽管美国市场上的待售房屋数量有所增加，但高盛指出，整体房源仍处于历史较低水平。 与此同时，近几个月美国消费者的购房意愿明显下降。移民人数减少也可能影响新家庭的形成，进一步削弱住房需求。 不过，美国房市也存在一些利好因素，例如人口结构仍有望支撑住房需求，工资增速预计也将超过通胀水平。 但高盛认为，这些积极因素可能仍不足以推动房地产市场明显回暖。 房贷市场前景也不乐观 高盛并不是唯一对美国房地产市场持悲观态度的机构。 美国抵押贷款银行家协会（MBA）近日预测，2027年美国单户住宅抵押贷款总额将下降约5%，降至略低于2万亿美元，低于今年预计的2.1万亿美元。 该机构还预计，2027年美国新房建设将放缓，全美房价涨幅也会进一步收窄。不过，到2028年，房价涨幅可能逐步回升。 MBA副首席经济学家Joel Kan表示，预计未来一段时间，独栋住宅和多户住宅的新建数量都将减少。 美国房地产市场持续低迷，也给相关投资带来压力。今年以来，住宅建筑商相关基金下跌约9%，房地产抵押贷款相关基金跌幅更达到约24%。 对于期待美国房市在2027年逐步回暖的华人买家和卖家来说，华尔街的最新预测并不乐观，市场低迷的局面可能还会持续一段时间。无论是买房、卖房还是换房，都需要更加谨慎。