华人家庭两代人置业路大不同Step

据5月报道，早年远赴美国打拼的华人夫妻，靠着省吃俭用辛苦置业，历经楼市震荡终于还清房贷，改善家庭环境。然而这份来之不易的安居圆梦之路，如今已是低收入群体中的幸运少数。受房价走高、增值差距拉大、置业门槛攀升等多重现实影响，普通低收入家庭想要靠买房积累财富、实现阶层稳步提升，正变得愈发艰难，新一代年轻人的安居压力也愈发凸显。

（图片来源：wjla标题截图）

对于父母买下自家住宅的那一刻，李润博（音译，Runbo Li）始终记忆犹新。

1998年，他的父母从中国移民赴美，只为给他和妹妹创造更好的生活。此后近十年间，夫妻俩在宾夕法尼亚州立大学工作，省吃俭用、处处精打细算。

2006年，多年的辛苦终于迎来回报。年收入各约三万美元的父母凑齐资金，花费18万美元在宾夕法尼亚State College购置了一套新建住宅。

往后多年，他们的收入涨幅十分有限。期间历经两轮楼市下行，也曾遭遇房产市值低于剩余房贷的负债困境。为维持生计，夫妻俩兼职打零工，还曾借用房屋净值周转度日。即便如此，二人始终咬牙坚持，终于在2020年还清全部房贷。

对众多低收入家庭而言，这样的买房故事，正是拥有住房本该承载的意义：安稳踏实、生活有保障，更是奔赴更好生活的途径。明尼阿波利斯联储银行数据显示，自2015年起，年收入低于30,961美元的低收入群体住房自有率持续上升，涨幅甚至超过中高收入群体。

但李家的经历实属特例，绝大多数低收入家庭购房之后，处境远比想象中艰难。房产净值虽是低收入家庭最主要的资产，但他们在财富积累上始终处于劣势：资产增值速度更慢、稳定性更差。身处这套由诸多外部因素主导的社会体系中，守住并增值房产财富，成了这类家庭最难跨过的难关。

房源价位偏低，资产增值乏力

置业买房向来被视作最稳妥的财富积累方式之一，可并非所有人都能从中获益。

美国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2012年至2022年间，低收入家庭住宅均价涨幅达75%，均价升至98,910美元。看似涨幅可观，但实际房价仍比中等收入家庭住宅均价（122,100美元）低2.3万美元，更是比高收入家庭住宅均价（150,800美元）低近5.2万美元。

低收入群体房产涨幅百分比更高，可实际增值金额远远落后，这是简单的基数差距问题。

-起始房价：10万美元，增长60%，涨幅60,000美元，终值160,000美元。

-起始房价：12.5万美元，增长55%，涨幅68,750美元，终值193,750美元。

-起始房价：15万美元，增长50%，涨幅75,000美元，终值225,000美元。

NAR首席经济师NadiaEvangelou解释称：“核心原因在于低收入群体购置的大多是低价房源。踏入楼市后，他们很难实现和其他收入群体同等规模的财富积累。高收入人群多定居房价高地，房产净值上涨更快，而低收入群体无力入手这类地段住宅，位置因素直接拉开财富差距。”

衣食住行、医疗日常开销全面上涨，所有群体都面临相同的生活成本压力，但低收入家庭手握的核心房产资产，收益却远不及高收入群体。久而久之，贫富财富差距持续拉大，即便低收入房产涨幅亮眼，也依旧难以追赶。

持有周期更长，收益反而更低

居住年限本是房产增值的一大优势，普遍观念认为住得越久，房价上涨带来的资产收益越多。这条规律虽通用，可数据依旧对低收入群体不利。

低收入房主平均一套房子住19年，是所有收入群体里居住最久的，但房产增值收益，比仅居住14年的高收入房主少约10万美元。

-低收入群体（低于收入中位数80%）：住房拥有率48.1%，房价中位数272,736美元，收入中位数35,168美元，房产预估增值约156,856美元，平均持有房产19年。

-中等收入群体（收入中位数80%-200%）：住房拥有率70.1%，房价中位数356,318美元，收入中位数102,734美元，房产预估增值约169,956美元，平均持有房产16年。

-高收入群体（收入中位数200%及以上）：住房拥有率86.9%，房价中位数537,752美元，收入中位数229,467美元，房产预估增值约254,625美元，平均持有房产14年。

以上数据来源：NAR、2024年美国社区调查公开样本。

买房门槛高，起步便陷入困境

房产财富积累，从交首付那一刻就已经开始。而首付资金，恰恰是无数低收入家庭最难跨过的第一道坎。首付不足，不仅限制购房价位与居住地段，更直接影响日后资产增值空间。

即便顺利买下房子，财富积累的难题也并未消失。楼市行情低迷时，房产涨幅极易快速缩水，李家人就亲身经历过这番境遇。

入住仅两年，2008年金融危机爆发，家中房产大幅贬值，一度陷入资不抵债的局面，此后楼市又经历小幅回落。如今这套房子二十年房价近乎翻倍，可李润博坦言，若是赶上更好的行情，本可以涨得更多。

康涅狄格大学经济学教授Stephen Ross表示，经济大萧条过后，房主遭遇的资产亏损主要源于两点：一是前期投入的首付本金缩水，二是房产长期涨幅不及预期。

他说：“考虑到这些长期潜藏风险，我们不得不谨慎看待鼓励经济薄弱群体盲目买房的做法。毕竟倘若不曾置业，他们原本也不会承受楼市资产亏损的风险。”

盘活房产净值，实属无奈之举

房产净值增长缓慢，让低收入房主处处被动。想要置换更大住房，几乎没有充足资金底气；遭遇大病、失业等突发变故时，也很难依靠房产变现应急；办理房贷转贷更是困难重重，不仅贷款利率居高不下，可动用的资产净值也少之又少。

即便前路艰难，依旧有不少低收入家庭想方设法化解经济压力。

2024年住房抵押贷款披露法案相关数据显示，年收入3万至4万美元家庭办理的房贷业务中，33%为转贷业务，远高于中高收入群体22%至23%的转贷比例。

业内人士分析，这意味着低收入房主更倾向于动用房产净值、调整贷款方案，以此缓解日常经济压力。

对低收入家庭而言，房产净值相当于一笔强制储蓄。日积月累之下，这笔资产终将成为改变家庭经济状况的重要底气。

非营利机构Center for Responsible Lending高级政策顾问Anneliese Lederer说道：“过去六七十年间，房产财富是大多数美国人留给下一代、助力晚辈提升经济起点的核心资产。一旦无缘买房置业，也就失去了这份长期稳定增值的重要财富来源。”

李润博回忆，2000年代末至2010年前后，父母常年连轴转辛苦打拼，一家人聚少离多。母亲白天上班，晚上还要去餐厅打工。日复一日的操劳终有回报，2020年房贷还清后，夫妻俩动用房产净值入手公寓房产，还开起了小火锅店。

他说：“创业一直是父母的心愿，房贷还清后心里踏实，才有底气放手去闯。”

美国人盘活房产净值主要有三种方式：房产净值信贷额度、现金再融资、房产净值贷款。这类贷款虽无硬性收入门槛，但放款机构会严格审核债务收入比，该比值建议控制在43%以内。

2024年第三季度数据显示，房产净值信贷用户平均债务收入比达41.02%，已临近审批红线。本就收支紧张的低收入群体，想要顺利动用房产资产更是难上加难。

下一代置业之路愈发艰难

买房置业依旧是美国最核心的财富积累途径，对低收入家庭而言更是至关重要。

业内专家表示：“低收入群体缺少股票、养老账户等多元化理财渠道，只能极度依靠房产实现财富增值。”

可如今，低收入家庭想要依靠买房实现长期安稳生活，早已难如登天。

财经网站分析数据显示，即便拿着美国人均8万美元年收入，也买不起市面上四分之三的在售房源。2026年3月全美住宅成交均价已突破40.8万美元，众多低收入人群彻底被挡在楼市门外，无缘依靠房产积累财富。

明尼阿波利斯联储高级经济学家Erik Hembre表示：“房贷成本居高不下，房价依旧坚挺，彻底挤压了无房人群的置业空间，尤其低收入群体的购房意愿与购房能力大幅下滑。”

回望父母的奋斗历程，李润博感慨万千：“当年父母收入微薄，依旧能在2006年顺利买房，实在太不容易。而且往后多年他们收入几乎没有上涨，换做现在，想要复刻当年的经历，难如登天。”

如今家中房贷已全部还清，这套房子未来也会作为遗产由他和妹妹继承。父母的买房经历，也让他看透楼市真相：房产增值的不易、房价的起伏波动，还有偿还房贷的重重压力。至今他已经租房居住十三年，丝毫没有急于买房的想法。

他表示：“买房这件事离我还很远。或许等到将来打算安稳定居、成家立业，确定好长期居住的城市，我才会考虑置业，但这些人生规划，我目前都还遥遥无期。”