在海南买房的北方人，养老梦搁浅南方周末

龙沐湾小区局部俯瞰图，远处与大海相连的蓝色区域为当地种植户的哈密瓜大棚。

林象没有想到，自己担任海南省乐东黎族自治县房管局副局长后，面临的第一个烫手山芋，是收拾龙沐湾温泉海景公寓的烂摊子。

2013年前后，他刚当上基层公务员时，曾带朋友入住这里的温德姆至尊豪廷花园酒店。大堂里流淌着现场演奏的钢琴声，门外就是号称中国唯一面向正西的“最美落日沙滩”，从外地来的买房团络绎不绝。

渔人码头商业街、五星级酒店，以及拔地而起的数栋温泉公寓……在龙沐湾当时的广告文案里，这个贫困县的地产开发计划，囊括了一个国际高端旅游度假区所应有的全部内容。其开发规模之大，令林象震撼。

此后十余年时间，整个中国房地产业经历了一个从兴起、疯涨到退潮的轮回。一时风光无限的龙沐湾项目也从云端跌落：温德姆酒店倒闭，许多规划止于图纸，只有温泉海景公寓（以下简称“龙沐湾小区”）的一期、二期竣工并交付使用，三期只留下几栋黑黢黢的烂尾楼。（相关报道详见《海南“最美沙滩”：升值一万倍，还在烂尾中》）

项目烂尾后，小区配套设施不完善，物业服务水平下滑。一些业主觉得物业收费过高，频繁去县房管局、县发改委、省住建厅等部门信访，开始了一场长达6年的维权。当地政府部门为此多次下发红头文件，却被物业公司以违反职能权限为由告上法庭。而另一部分业主认为，只有高收费才能保证物业服务品质，开始与前述业主对峙。

“龙沐湾小区纠纷，已经成为海南省比较典型的一个案例。”海南省物业管理协会法工委副主任赵德承表示。在海南，有许多这样的“候鸟社区”正陷入类似的境地。因业主多是外地人且并非常年居于此地，当与物业发生纠纷时，亦难通过成立业委会的办法来解决。仅以乐东为例，林象说，全县56个小区，至少有48个都是“候鸟社区”，其中成立业委会的小区仅14个。

近两年，为彻底解决龙沐湾小区的问题，林象频繁奔走于多个政府部门，并常常被夹在两派业主之间，被双方吵得头大。一次接访时，林象忽然想到，“没准儿，我跟这群业主中的谁，很早就在那个海滩上有过一面之缘了”。

高尔夫球场变成哈密瓜大棚

业主刘春霞的家里，摆设简单，显得空荡荡的。这是“候鸟”们的普遍特征，不会在暂住地留存很多东西。但这个春天她没有像往年那样离开海南，因为最近的生活基本都在围着维权转，一间卧室的床上摆满了相关资料。她前半生从没打过官司，龙沐湾小区的官司是第一个，也是至今唯一一个。

2017年，刘春霞第一次看到龙沐湾小区时，心动到“晚上睡不着觉”。小区宣传单上写着：这里集落日海滩、原始雨林、云雾天池、自喷温泉等绝佳稀缺资源于一身，“夕阳染透天际，7公里连绵海岸，整个天空和海面，都被镀上了一层独特的金色幻彩，美轮美奂。”

根据海南省住建厅的相关文件，龙沐湾的定位是国际化、复合型、多元化的中低密度生态型旅游度假区，拥有一条600米通海运河与300米业主专享沙滩。小区外还计划建设一栋被称为“八爪鱼”的凯撒皇宫酒店，顶部可停放直升机。宣传单上写，中国第一博彩品牌入驻“八爪鱼”，业主们届时还可以乘坐游艇去邻近越南的公海。

刘春霞自述一生颠沛流离，做过很多杂七杂八的活计，吃了不少苦，后来生活慢慢变好，憧憬着住进海景高档小区，晚年能优哉悠哉地享清福。她的丈夫今年82岁，患有癌症，想通过温泉来疗愈身体。夫妇俩相中了主打“温泉入户”的龙沐湾小区，以167万元的总价购入一套房。

另两位业主曹洪祥与姜素霞，跟刘春霞的想法一样，都是冲着能增值的房产和安逸的晚年而来。此外，对于适应干燥气候的东北人来说，与海南其他地方相比，相对干燥少雨的乐东县是一块福地。

2012年，来自吉林长春的姜素霞以1.3万元/平方米的价格买入龙沐湾的一套房，2017年又追加了一套。在她的印象中，龙沐湾一期刚开售时，有钱都不一定买得到，“都得是有身份的人”。

龙沐湾小区多名业主向南方周末记者介绍，他们的邻居来自天南海北，“非富即贵”。

今年63岁的曹洪祥是2013年在这里买的两套房，入手第一套房时价格还是1.2万元/平方米，买第二套时已经涨到了1.6万元/平方米。

姜素霞在这里看房时，听售楼人员说，不远处的一块土地按规划将建设高尔夫球场，“冲着高尔夫球场买了房子”。可几年过去，球场没见着，那块地变成了一片哈密瓜大棚。近年来，哈密瓜产业成为乐东的经济支柱。开春的农药气味飘进窗，姜素霞受不了。

令她更受不了的是整个龙沐湾项目的流产。

江苏省国信集团有限公司（以下简称“江苏国信”）是龙沐湾启动区核心开发商，当时号称将斥资300亿元打造龙沐湾小区及周边多项配套设施。

蓝图最终停摆在2015年前后。随着江苏国信遭遇经营困境及债务危机，项目陆续停工。一位参与过该工程建设的工程师说，此前，龙沐湾的开发速度位居全岛第一，“项目一停，血本无归”。

入住没多久，温泉池子就放不出水了。刘春霞夫妻俩找物业反映无果，无奈之余，给池子盖了一扇木板当炕使。物业公司后来回应业主们，温泉不出水系水管问题，但没钱修。

龙沐湾的物业公司，是第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司乐东分公司（简称“乐东戴维斯”）。总部位于英国的第一太平戴维斯于1855 年创立，属于国际房地产顾问“五大行”之一，1995 年进入中国后，主打高端住宅与商业物业管理。‌

据乐东戴维斯经理莫婵侥介绍，总部为方便管理龙沐湾小区，专门于2012年9月，即龙沐湾小区对外售楼的时间节点，成立了乐东分公司。

因小区定位高档，对于5元/平米的物业费，业主们最初都欣然接受。2012年刚住进小区时，姜素霞对物业的印象非常好，甚至愿意提前交物业费。她还邀请朋友从东北来旅游，安排入住小区门口的五星级酒店，这让她“贼有面子”。

当时，正如宣传手册上介绍的那样：小区采用泛酒店式管家服务，每栋楼都配置管家。每天保洁人员上门收集家庭垃圾；只要业主们从内地回来前通知管家，就会有人去接机，到家后房屋已经被清理好；为方便业主们去乐东县城、海口和三亚，小区还设有公交接送。

但项目烂尾后，小区管理问题开始频频暴露，物业服务质量下降，一年不如一年。曾有龙沐湾业主发布视频：白蚁将房屋内的多扇红实木门腐蚀成木屑，连门框都成残渣。经相关部门调查，小区整体还存在严重的消防安全隐患。

2026年3月底，姜素霞带南方周末记者参观，埋怨每栋楼的地光灯都被关掉，一些草坪斑驳、桥头木板翘起，表皮不像原来会用红油刷得锃亮。她指着小区里炮弹椰枯黄的叶子，埋怨物业懒于打理，“原来这里有些树可名贵了，现在也没了”。

业主们反映，小区里公共设施的维护变得更差了，很多位于一层的管家办公桌也没了踪影，原本24小时的物业服务，变成了白天分段工作8小时。姜素霞心里不舒服，“根本和以前不能比。就这品质凭什么收我们5块钱？”

2026年3月23日，在龙沐湾号称全国唯一面向正西的海滩上，游客在落日的余晖里唱歌跳舞。南方周末记者郑丹摄

2元与5元之争

当对物业公司的不满积累到一定程度，几户家庭凑在一起，形成维权小队，其中就包括刘春霞、姜素霞与曹洪祥。他们拿出了年轻时做生意的精力，一次次找物业理论，拒缴物业费，频繁致电12345热线，并向海南省住建厅反映情况。

姜素霞记得，2020年12月底的一天，她和刘春霞的丈夫唠嗑，物业费用的制定规则到底如何。几位业主前往物业质问为何每平方米收5元钱。“物业经理说，因为小区是高档住宅。”

根据2010年海南省人大常委会发布的《海南经济特区物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》）相关规定，物业分为普通住宅物业及其他住宅物业。普通住宅物业服务收费，实行政府指导价；其他物业服务费，实行市场调节价。

业主们翻看当年的房产宣传册发现，物业类别是“普通住宅”。

2021年3月4日，乐东县发改委发布通知文件认定：经查，龙沐湾为普通住宅，不属于商业公寓或高级公寓。据此，当年11月，以曹洪祥为代表的40户维权业主将物业告上法庭，请求判令物业公司清退多收的物业费。

物业很快也找到自己的政策武器：2015年6月1日，海南省下发《关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》（以下简称《通知》），规定非保障性住房的物业服务价格，实行市场调节价。而前述《物业管理条例》于2021年6月通过了修订版，其中相关条款也作了更新，与《通知》保持一致。

鉴于这些，法院要求乐东戴维斯按2元/平方米的标准，向业主退还多收的物业费，退费区间仅限于2013年1月1日至2015年6月25日。

此后一些业主纷纷效仿，根据乐东戴维斯在2026年的一份公告，共有139户业主向法院提起了诉讼。按相关判决，乐东戴维斯已经向33户业主履行退费，累计退费超过28万元。

为反击业主的诉讼，2022年，乐东戴维斯将40名拒绝缴纳物业费的业主告上法庭，这一波诉讼的焦点在于，业主们是否应按照5元/平方米的物业费补缴。

法院认为，根据《通知》与2021年版《物业管理条例》，龙沐湾小区的物业收费价格由物业与业主协商而定，政府不参与定价。因此，法院判决业主败诉，认为他们应按照5元/平方米的标准补齐物业费。

林象犯难了：这就相当于，法院认定自2016年之后，小区应该按照5元/平方米收。“法院都判了，我们怎么让他再调节物业价格？我们肯定是大不过法院的判决。”

实际上，国家目前没有专门对于整个小区是否属于普通住宅的认定标准。根据现有法律规定，税务领域的“普通住宅”认定仅针对单套房屋，不用于整个小区的认定，且在物业服务收费定价领域并无直接的法定效力。

一位长期处理物业与业委会纠纷的专业人士告诉南方周末记者，由于海南“候鸟小区”普遍，法院系统对于“候鸟小区”引发的一系列问题没有统一的判决标准。“法院各判各的，也会影响政府职能部门的执行工作和工作方向。”

在莫婵侥看来，物业费用问题本就应该归物业和业主协商。乐东县相关政府部门以税务认定标准为依据，介入物业费定价领域，还涉及职能权限的边界问题。因此，2023年，乐东戴维斯将乐东县相关政府部门告上法庭，但被法院驳回。

2026年2月6日，在海南省住建厅处理维权业主的信访问题时，乐东县一位副县长问林象，引用收税的认定标准是否妥当。林象当时“就蒙了”，因为他也说不准。

因温泉不出水，姜素霞家的温泉已变成矮炕。南方周末记者郑丹摄

“历史遗留问题”

“我们收不上来钱，只能降低服务标准。”莫婵侥直言，因为业主缴费不足，物业公司已经不能按照当初的物业服务合同提供服务。而物业服务不到位，维权业主们就拒绝缴费，形成恶性循环。

在维权业主与物业公司拉扯期间，小区不愿缴费的业主数量增多。以2026年1月为例，物业公司本应收回100万元，实际才收回33万元。

为减少开支，乐东戴维斯大量裁员，截至2026年3月底，仅剩9名工作人员。此前，物业公司人员最多的时候是2017年前后，有107名工作人员。

3月底，莫婵侥告诉南方周末记者，小区配套设施用的是高端品牌，维护成本高，当前每月压缩后的成本是82万元，“这还是最低成本，没有大修大补”。