中国楼市逻辑彻底变了牛员外博客

有媒体发现，近年，多地将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”，即“住建局”的简称变成“住更局”。

这意味着，中国房地产市场的逻辑，真的彻底变了。

房地产由“增量市场”逐步成为“存量市场”；

未来部分核心城市二手房的“价值逻辑”或得到强化；

房地产的“金融属性”将持续淡化，未来会更凸显“公用事业”属性。

房地产开发规模未来必将萎缩，由此对上下游上百个行业带来的冲击，不容忽视。

中国房地产市场未来将以存量为主

如果说住建局的工作重心是“盖房子”，那么“住更局”的核心职责则是存量优化。这一改变，是适应中国房地产市场逐渐转为存量为主的趋势。

中国城镇化正从快速增长期转向稳定成熟期。2025年末,我国城镇常住人口为95380万人,常住人口城镇化率达到67.89%。目前，中国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米。

这意味着新增住房需求自然放缓，而既有存量住房的优化、更新和流通成为主导。2025年中央城市工作会议也明确指出，“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。

未来，城市更新将成为新的经济引擎，预计“十五五”期间城市更新重点任务将带动数十万亿元投资和消费。

对居民而言，要明白未来二手房在交易占比中会越来越高。2025年，国内二手房交易面积占比接近45%，较2021年提升17个百分点，住房交易重心越来越从新建商品房转向存量流通。

部分核心城市二手房的价值或存在强支撑

由“住建局”到“住更局”，还意味着今后大规模拆除重建已非主流，取而代之的是“留改拆”并举、以综合整治和功能提升为主的有机更新，这直接激活了存量房的价值。而核心城市有更强的城市更新能力和更新价值，这意味着未来部分核心城市二手房的“价值逻辑”或得到强化。

核心城市的核心地段土地供应近乎枯竭，但其所捆绑的教育、医疗、交通和商业配套具有不可复制性。这决定了房产价值从“建筑价值”转向“区位价值”，二手房，甚至是“老破小”成为用较低总价获取稀缺城市资源的“门票”。

现在，核心城市“老破小”交易已经活跃起来，就是这一逻辑的体现。据上海中原地产数据，总价300万以内入门级房源3月上半月成交占比升至72%。

在低利率和房价深度调整后，核心城市二手房的租售比开始超越无风险收益率。根据易居研究院今年3月发布的报告，国内8个核心城市老破小平均租售比已达到2.67%，四大一线深圳、上海、北京、广州分别为2.75%、2.45%、2%、1.92%。

未来房地产行业将越来越呈现“公用事业”属性从“住建局”到“住更局”的职能重构，还标志着房地产在国家治理体系中的定位，已从拉动投资的“增长引擎”转变为保障基本民生、维护社会稳定的“公共产品”提供者，未来，房地产的“金融色彩”将淡化，更加呈现“公用事业”特征。

二十届四中全会首次将房地产置于“保障和改善民生”框架下论述，而非以往的宏观经济部分，这一定位迁移是根本性的。这意味着行业的核心任务不再是创造资本增值，而是确保“住有所居”这一基本公共服务的稳定供给。

未来的政策重心将全面转向构建覆盖更广的住房保障体系、推动老旧小区改造、完善社区公共服务配套等具有显著正外部性的领域。

今后，房地产会越来越类似水电燃气这样的公用事业，其价值衡量标准不再是资产价格的涨跌，而是服务覆盖的广度、质量和可持续性。

房地产开发规模或将持续萎缩，须关注对上下游超长产业链条的冲击“住建局”到“住更局”，从“建”到“更”，事实上直接宣告了以大规模新建为核心的房地产开发时代走向终结。

2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%，全国房地产开发投资已连续4年下降，这种萎缩绝非周期性，而是趋势性。

房地产行业链条极长，涉及上下游上百个行业，包括水泥、钢材、玻璃、工程机械、家居、家电、装饰等等，房地产开发规模的持续萎缩，必将对上下游造成深刻挑战。

过去数年，家居、建材等行业已经出现显著的业绩下滑。

除了业绩冲击外，这些房地产链上下游行业能否适应存量时代市场的新需求，同样是问题。

增量时代，产业链服务于“大拆大建”的标准化、规模化开发。而存量更新时代，项目变得“碎而杂”，老旧小区改造、加装电梯、管网修复，很多项目可能都是非标准化、零碎化的。同时，城市更新项目周期长、回报慢，依赖长期运营现金流而非快速销售回款，这对整个产业链的资金模式与金融服务提出了全新要求。