中国五城现房销售细则落地

“8·28”新政落地已逾一个月，截至10月11日，北京、上海、广州、武汉、天津五城率先落地现房销售细则。中指研究院最新报告显示，五城在“封顶预售、资金全额监管、新老划断”三条底线上高度一致，但给房企留出的腾挪空间差距明显，差异主要集中在过渡期安排的松紧、资金监管的宽严，以及封顶认定口径等方面。五城差距到底有多大？谁给房企留的余地更大？

北京、上海、广州、武汉、天津部分现房销售细则对比，图/中指研究院供图五城共同底线是以8月28日为“新老划断”分界点，项目预售门槛普遍抬升至主体结构封顶，但对“封顶”的认定口径不完全一致。北京要求楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，且需建设、勘察、设计、施工、监理五方签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。武汉则明确以屋面结构层混凝土浇筑作为封顶认定标准，并须经项目所在区住房管理部门现场核查确认工程形象进度。上海、广州、天津细则中未进一步细化封顶证明要件。同样是封顶，北京的证明成本明显更高，武汉则通过现场核查强化了实质认定。封顶认定针对的是新项目，而在“新老划断”的另一面，在途项目的过渡安排同样关键。五城对8月28日前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证（以下简称“工规证”）的项目，一致按原有政策执行；对“已拿地未取工规证”项目，经区政府评估风险、加强预售资金监管并报备案后，均可在2027年底前仍按原有预售条件申请预售。差异集中在历史遗留项目口径。北京、广州、天津口径一致，8月28日前已取得国有建设用地使用权的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后可按在途项目有关规定执行。上海则对历史遗留项目未直接给出统一口径，提出由有关部门另行研究。武汉提到，若通过存量盘活利用方式重新签订土地出让合同，经评估风险、报市住房管理部门备案后，可按原有预售条件申请预售的期限延至2028年底，宽限一年。此外，武汉独有两条弹性通道：一是8月28日前已取得工规证、8月28日后工规证发生变更的项目，可按原政策执行；二是2026年12月31日（含）前已纳入省市智能建造试点或认定为装配式建筑的项目，在2026年底前取得工规证和施工证的，可按原政策执行。

五城购房定金比例上限形成5%、3%、1%梯度购房者最为关心的购房定金比例上限，在五城形成清晰梯度：广州、武汉、天津均为5%，大于上海的3%，更大于北京的1%。在配套管理上，各城市也各有安排：上海购房定金合同示范文本由市房屋管理部门牵头制定。广州、武汉均明确购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。武汉另要求经房企与抵押权人约定同意销售抵押房屋的，办理现房销售备案证时须提交抵押权人同意销售的证明文件。如果说定金监管管的是购房者交的钱，那么预售资金监管管的就是房企收的购房款。新出让地块预售资金均实行全额、全过程监管，五城差异集中在解除时点。北京联合验收后即可解除；上海综合竣工验收后解除；广州解除条件较多，需同时完成竣工验收备案、水电气配套具备交付条件、配套公共服务设施验收三项后才能解除，资金锁定时间实质更长；武汉要求竣工验收、水电气热配套具备交付条件后，由住房资金监管机构留存一定额度再解除，房屋首次登记后注销监管账户；天津在竣工验收、配套具备交付条件且取得验收合格意见后解除。在途项目预售资金监管除了“按原政策”执行外，还设立了重点监管额度。对已拿地未取工规证项目，部分城市设重点监管额度，但范围不同：北京覆盖剩余工程建设费用及红线外市政费用，上海覆盖工程建设配套费用及必需的管理运营资金，广州、天津覆盖全部剩余工程建设费用。武汉对按原有政策执行预售资金监管的项目，提出房企可申请银行保函置换监管额度内资金，置换金额不超过竣工交付所需资金额度的30%，置换后监管资金不低于70%；适用范围涵盖已取得工规证、工规证变更、智能建造试点与装配式建筑等情形。这是五城中唯一明确允许房企通过银行保函置换部分监管资金的城市。四季度细则落地提速，保函置换、分户抵押成后续看点融资支持方面，上海细则明确的融资渠道相对最宽，包括支持房企通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资。武汉侧重存量纾困与抵押创新，比如，8月28日前已签开发贷合同的项目经协商可通过新增融资、展期、调整还款计划等方式满足需求，另外开展分户土地使用权集合设定抵押试点。土地供应管理方面，五城土地首付款比例要求相近，多数城市要求30日内不低于50%，武汉为半年内不低于50%，节奏更为宽松。余款缴纳期限差异明显：上海、广州、武汉、天津均采用“1年+可延1年”两段式；北京则为“2年内缴清”。总体来看，武汉以保函置换、分户抵押、分批分阶段竣备等配套工具，成为五城中弹性较大的城市；广州以操作细则见长；上海融资渠道较宽；北京门槛高、购房定金比例上限低；天津多沿用既有框架。中指研究院认为，五城细则呈现“稳字当头、严字落地、适配更活”特征，四季度预计更多城市将落地实施细则。新的销售模式下资金占用周期延长，未来各地预售资金监管办法中有关保函置换、分户抵押等配套细则的落地也将受到市场重点关注。