湾区一县推出老人住房新方案

许多老年人希望能够老有所居，安享晚年，许多家庭也渴望购置住房，加州多地政府努力促成这些愿景。阿拉米达县推出一项创新计划：帮助老年房主在自家后院建造附属住宅单元（ADU），然后搬入这个新建小屋，通过拆分地块出售原有房屋，以支付ADU的建设费用。

（图片来源：旧金山纪事报） 数年前，阿拉米达县住房部门编制了一本指导手册，旨在帮助民众了解附属住宅单元建设流程。住房主管Michelle Starratt表示，老年房主这一特殊群体兴趣浓厚，但他们虽然拥有房产但资金有限，难以通过商业贷款获得建设资金。 她提到，很多老人有意出租ADU以成为房东，但由于需要专业培训、教育以及出租管理等多方面原因，这样的模式难以持续。相反，县政府计划通过这一方式增添新房源和房产税收入，同时让老年人能够留在原社区，实现真正的“就地养老”。 该项目将利用近年通过的多项法律，并通过县内的“可扩展住房填充资金工具包（Scalable Housing Infill Funding Toolkit，SHIFT）”实施，旨在为低收入家庭创造实惠住房。

（图片来源：https://www.achcd.org/shift/） SHIFT老年附属住宅单元试点项目利用最新加州法律组合实现：年长的单户住宅业主先根据Assembly Bill 68在自家地块建设ADU，随后搬入新建小屋，利用Prop 19保持低房产税基数，再按照Senate Bill 9将地块拆分为两部分，卖出原房屋。卖房款将用于偿还ADU建设贷款，并为老人增加现金储备。 多伦多大学城市学院主任、加州大学伯克利分校城市与区域规划荣誉教授Karen Chapple认为，解决固定收入老人的ADU住房问题极具挑战性，她对这一计划表示欢迎。她提及蒙特利湾（Monterey Bay ）地区Habitat for Humanity实施过类似试点，通过共管产权模式为老年人建造ADU。 Michelle和Karen皆承认该项目存在潜在问题。老人可能不愿搬进后院小屋后，眼看着新家庭住进原屋。卖房意味着他们无法将最值钱资产传给继承人。买家则可能担心是否承担照顾附近老人生活的责任。 Karen指出，Senate Bill 9也可能遇到困难。她曾参与2025年一份详细分析该法的报告，指出虽然该法律允许业主拆分地块并建设新房，但实际操作中，许多尚未还清抵押贷款的房主遭遇贷款服务商抵制，难以细分并出售地块。 报告显示，SB9实际执行两年间，加州仅批准或完成了266个相关项目。 Michelle表示，县政府在推动SHIFT计划时，正密切关注潜在人际关系和法律问题。 目前，县政府正在寻找项目管理员，负责陪伴老年人完成整个申请和建设流程，并计划于2027年初启动面向有意参与者的公众宣传。Michelle希望初期建成10套ADU，随后两年内达到50套。