美国人开始砸钱翻新旧宅boston25news

3 Day Blinds最新发布的一项州级排名显示，房主们如何在超出房屋容量的需求与保留已有低利贷款之间找到平衡。这项排名被称为“大美国筑巢指数（Great American Nesting Index）”，衡量了房主们决定留在现有住宅并进行再投资的情况。

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该指数排名前五的州均位于东北部。典型情况是这些房主被他们2022年前的低抵押贷款利率“锁定”。该研究从另一个角度解读数据：当搬家不再合算时，装修成为替代选择。

指数通过三个公开数据集对50个州和华盛顿特区进行评分，而非基于调查。长期居住数据来自美国人口普查局的美国社区调查，以2010年前入住的房主比例衡量。房价涨幅由联邦住房金融局房价指数提供，覆盖2023年第一季度至2026年第一季度。装修兴趣来源于谷歌趋势，统计2020年至2026年中期的五个家居装修相关搜索词平均值。长期居住占40%，房价涨幅35%，搜索兴趣25%。指数于2026年6月编制完成。

纽约、康涅狄格、新泽西、宾夕法尼亚和马萨诸塞排名居前，每个州超过一半房主自2010年前入住，纽约以60.5%领先，与西弗吉尼亚意外并列最高。

为什么这些房主愿意留下？年龄因素很大。全美超过三分之一的自住房屋由65岁及以上美国人拥有，考虑到老年生活成本攀升，许多老人已无贷款负担，无迁移需求。该地区也拥有全美最老的住房库存，房屋交易频率低。结果形成紧缩供应循环，买家难觅房源，拥有者留守，关注点转向对现房的改善。

宾夕法尼亚的情况说明了这一百分比背后的规模，其59.8%的长期居住比例意味着超过217万户家庭已居住14年以上。

该指数还显示留守带来的回报。康涅狄格以27%的三年房价涨幅领跑全美，新泽西紧随其后，涨幅为26.9%。结合利率形势，这使得原先以低利率购房的业主在持有期间资产增值逾四分之一，贷款利率仍为旧市场价格。若出售，意味着放弃低利率，重新购回高价区域的房产。

康涅狄格房主明显利用这一增值，通过房屋净值信贷额度（HELOC）和二次贷款获得资金，投入装修工程。新泽西状态类似：26.9%涨幅，56.7%长期居住比例，以及前四州中最高的装修搜索兴趣。

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得分最低的五个州位于阳光带或山地西部，包括内华达、亚利桑那、科罗拉多、德克萨斯和犹他。疫情期间这些州吸引了大量新居民。内华达以38.1%的最低长期居住比例垫底，说明不到五成业主2010年前即入住。

根据人口普查局数据，2020至2023年间，德克萨斯迁入人数居全美首位，增幅数十万；亚利桑那和内华达主要吸引加州流入人口，犹他和科罗拉多则因休闲及科技迁移而人口激增。

新居民拉低了平均居住时间，也解释了表面上市场疲软的表现。事实上，他们的居住时间相对较短，并非市场弱势。

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两个例外：堪萨斯排名第七，房屋装修搜索兴趣居所有州之首，尽管哈佛住房研究中心预测全美装修市场将放缓。堪萨斯的房价远低于全美平均，预算较为宽松。工资亦增长显著，2025年第三季度GDP增长6.5%，个人收入增长6.3%。较低市场价格加上收入上涨，促进房主筑巢趋势。

华盛顿特区则在另一端表现异常。三年房价仅涨2.3%，比康涅狄格低近25个百分点。2025年1月至2026年1月间，联邦政府职位减少超过62,000个。尽管如此，房价得以支撑，主要原因是新住宅建设几近停滞。大都会区筑巢现象主要因供应紧缩，而非长期居住和资产增值所驱动。

综上，锁定效应通常被视为限制的故事，但指数反映出，至少在居住时间最长的州，房主们正利用现有条件进行改造和增值。