年轻人批量抄底“老破小”，过收租生活凤凰网

01 买房上瘾

这套房子好多年都没人住过了，地上都是老鼠和苍蝇的尸体，房间里挂着蜘蛛网。

这是长沙核心老城区开福区一套54平米的老破小房子，范俊杰第一次走进这套房子时，心说，这房子免费给住都不会住。

但是他花20万把它买了下来。

当时是2023年年底，长沙市房地产限购政策开始松动。这也是他入局老破小的第一套房。

他看中这几个方面：地段绝佳、南北通透、不漏水、以及20万的总价。详细来讲，这套房子北邻湘江，东临国防科大，南临长沙最大的烈士公园，西临著名的湘雅医院。关键是，54平米总价20万，单价在3700元左右，而当时开福区的二手房均价过万。

绝佳的地段和极低的单价，他毫不犹豫全款拿下。

2020年，范俊杰结束北漂，来到长沙生活。他发现长沙的房价对年轻人极其友好，“房价控制得很好，很少有单价过万的房子。”

长沙市在2024年全面解除房地产限购后，购房不再审查购房者资质。他火速开启老破小“疯狂买买买”模式。

◎ 范俊杰的房产证｜图源：@饭俊杰

买到第四套的时候，他才开始认真计算老破小的租售比：总价24.7万，租出去的话月租2300元，租售比算下来达到惊人的11%。他意识到这是门不错的生意。

买得最疯狂的时候是2024年到2025年年初，有时候一个月就买两套。那段时间他加了很多中介微信，骑着小电驴穿梭在开福区的几十套老破小楼盘中间，一旦中介推荐了合适的房子，他立刻踩着小电驴过去看房，不出半小时看好就开始谈价，然后成交。

现在他手持14套长沙老破小，大多数房子都被租了出去。算下来，这14套老破小的购房及装修投入了200多万，年租金收益在18万左右，平均租售比接近7%。

每个季度末收租的时候是他最开心的一段日子。他渐渐开始发现，即便什么都不做，月入1万的房租收入也足够支撑他的生活。

同在长沙的28岁女孩黄思猫也是入局老破小的年轻人。两年前，她结束北漂回到家乡长沙。因为不想跟父母同住，她抱着租房的想法开始看房。但是看了一圈后发现，看得上的房子月租2500元到3000元，一年至少3万。而两年的租金，足够在市中心付一套老破小的首付，月供控制在1000元以内。

很快她调整预期开始看房。中介推过来一套带装修的房子，紧邻长沙五一广场，地段不错。她以总价43.8万买下了这套65平米的房子，但她没有自住，而是过完户当天就租出去了，月租2500元，她算了一下租售比，接近7%。

现在她手上有5套房子，其中3套是近两年买的老破小，“长沙的租金出奇的高。”黄思猫说。在全国范围内，能达到6到8个点租售比的城市屈指可数，长沙算一个。

◎ 黄思猫自住的一套老破小｜图源：@黄思猫

根据地方统计数据显示，长沙在近三年人口净增超30万，增量接近一个中等规模县域人口数量。长沙人口增量位列2025年全国人口增量前十强城市的第四位。在全国各地都在拼人口增长的时代背景下，人口净流入对本地房地产市场形成了强力支撑。

成都作为近几年的热门城市，也是人口净流入城市，根据地方统计局统计，成都三年新增26.7万人。2024年4月，成都为期8年的限购政策落下帷幕。成都本地人小圆子偶然从中介处得知有外地人来成都抄底老破小用于出租后，在2025年1月到2月间疯狂买房，只要租售比不低于4.5%，“有的房子看都没看就买了。”

最后，她投入现金130万，贷款200多万，买入8套老破小，每月还贷1.4万，收租2.1万，除去房贷，净收入7000元。她对老破小的收益要求很明确，“投资老破小不可能挣什么大钱。但是它能给我们源源不断的现金流，是一个比较稳健的收入来源。”

与此同时，银行利率持续下行。国有大行一年期定存利率已跌破1%，以中国银行为例，超过20万的大额存单5年定期收益在1.60%，这已是当下十分可观的利率水平。

相比之下，只要超过2%的租售比，老破小租金完全可以跑赢银行定存收益。买低价、高租售比的老破小收租，越来越多地被一小部分敢于冒险的年轻人关注。在低利率时代，以及房地产市场筑底的过程中，捡漏老破小反而成了稀缺的现金流资产。

02 哪类老破小值得买

一般意义上的“老破小”，通常指的是建筑年代在千禧年之前、步梯六七层、无物业管理的旧房。但并不是所有老破小都值得投资，在入手这些房子时，需要抱着在旧货市场淘宝的心态来买。

想淘到有投资价值的老破小，地段是首要的。范俊杰选房的逻辑简单粗暴，他给中介的条件是：长沙市中心1.5环以内，总价不超23万，南北通透，有燃气，每个房间要有窗户，与此同时，“房子越破越好”。

因为，越破才越有砍价空间。在他看来，表面看着还行的老破小反而容易踩雷，比如水电线路老化，如果不装修住进去的话可能经常会出现各种问题，还不如直接买一套破到极致、价格能压到最低的老破小，然后全部拆掉重装。他装修过的老破小平均装修成本会控制在3.7万左右。

渐渐地，他发现一个特殊的卖点“树景房”。树景房出租尤其抢手，他发布房源后十分钟就会有人交定金。有在湘雅医院工作的打工人宁愿提前两三个月来签下这套房。于是，他的入手标准也做了调整，他会重点关注三四层楼的树景房，总价控制在30万以内。

在范俊杰看来，老破小附近一定要有学校、医院或者商圈，有固定的产业，也就意味着有稳定的打工人在此聚集。

◎ 黄思猫已经出租的一套老破小｜图源：@黄思猫

黄思猫的选房标准跟范俊杰类似，同样看重地段，“房子是无限资源，可以拆旧盖新，但地段是稀缺资源。”她房子所在的湘雅医院，养活着数千人——医生、护士、药代，这部分在当地属于中高收入人群。“他就在附近工作，附近有的房子只能租1000元出头，但是你的房子不仅位置好，装修也好，他愿意付双倍的月租。”

在她看来，住在二三线城市的年轻人更有活力。跟生活在一线城市的打工人不同，大家不仅是为了挣钱，还想要更好地生活，对生活品质的要求会更高，也更愿意溢价去为地段和好的装修买单。

之所以敢下这样的结论，是因为她在入手老破小之前，曾对附近的租房市场做过一段时间的调研。比如，月租2500元，租客能租到的房子是什么样的？它们的位置、环境、装修是什么样的？为什么租客愿意花2500来租这个房子等等，“如果我吸引不到你，那我就改。”黄思猫发现，把自己代入租户视角，解决用户痛点，这套之前工作时积累的产品逻辑，在洞察租房市场时同样匹配。

在筛选房子时，大家对“老破小”的接受度略显不同。毕竟，老破小各有各的破法。住在成都的小圆子不太会考虑朝向和采光，“本身成都也没什么太阳。也不一定要坐北朝南。”但是有一条原则，考虑到是贷款买入，需要覆盖月供，所以她入手的房子，租售比不能低于4.5%。

为了便于计算租售比，她还开发了一款“老破小投资计算器”小程序，输入详细的房产地址、买入成本、月租等，这套程序会自动测算出租售比、收益率等。

◎ 小圆子买下的异形房｜图源：@小圆子

在保证租售比的前提下，她倾向于入手总价低或者单价绝对低的房子。比如，老破小步梯，7层顶楼，还是异形房，这三个要素堆在一起一整个劝退购房者。但是小圆子以低于均价三分之一的价格买下来，装修后的租售比预计在7%左右。这个租售比，瞬间觉得异形房也没那么异了。

在她看来，投资老破小选房时，不能以自住标准来挑选，“好投资的房子往往不具备自住那些条件。”

03 新时代的“包租婆”

过往，人们对收租的包租婆的印象还停留在周星驰电影里那个“包租婆，怎么没水了”的角色形象。

如今，95后年轻人也开始解锁这个新角色。他们，对这个传统身份也有着符合这个时代年轻人的新解释。

范俊杰把租房这件事当做一个项目来执行。为了便于管理，他把这14套房子都买在了一个区域，如果要巡视的话，骑着小电驴不过半小时就能逛完。

在装修时，他手里的老破小装修风格高度统一，地面全部铺了好打理的木纹砖。考虑到以后的维修成本，房间内所有易损件，包括灯具、开关、插座等，全部统一品牌和型号，这样出现问题的时候可以直接找供应商换上。