房租一夜暴涨近90%，夫妇被逼搬家Iris

旧金山一对夫妇面临房租从3695美元涨到7000美元的巨大压力，房东通过法律漏洞试图绕过当地租金管制。租客发现存在法律灰色地带，正在寻求法律支援以对抗不合理涨租。

（图片来源：旧金山标准报）

一封封信件接连而至。第一封于周四送达Zach和Ashley Waldman的邮箱，通知他们位于6838 Geary Blvd的公寓楼已易主。Hans Geiszler在信中写道：“我可能曾在做楼宇检查时遇到你们中的一些人，如果是，我期待再次见面；如果不是，我也期待不久后见到你们！”

不到24小时后，第二封信带来了坏消息：自9月1日起，他们的两室两卫单元租金将几乎翻倍，从3695美元涨至7000美元。

这对夫妇惊慌不已。虽然这不是驱逐通知，但效果几乎一样。Zach说：“他们是在赶我们走，这租金我们完全负担不起。”

Zach是34岁的土木工程项目经理，Ashley33岁，任职于金融科技行业，两人都是旧金山本地人，希望在此抚养儿子。搬离旧金山在经济上也不划算，因为他们19个月大的儿子依赖街区免费且补贴的市政托儿所。Zach说：“我们被困住了”。于是他开始调查。

他发现房东可能通过法律漏洞合法绕过市府和州政府的租金上限，但对于Waldman一家来说，仍存在争议空间可以反击。

疫情期间，他们选择了Richmond的顶层公寓。尽管同层另有便宜单元，但他们爱上了5号单元的景色。晴朗日能看见Marin Headlands和金门大桥。入住房屋时，有书面保证该单位受市租金管制保护，租金3500美元一个月显得物有所值。于是2021年他们签约。几年内租金保持稳定。2025年小幅上涨，2026年再次上调至不到3700美元。

5月20日，楼盘以615万美元售出，引发一轮旧金山最大幅度的涨租潮，远高于去年以来市内平均15%的涨幅。新房东East Peak Holdings LLC登记名下为35岁的马林县本地人Hans Geiszler，其父为旧金山知名建筑师，在Mill Valley规划委员会任职。

数年前，Geiszler及旗下Pantoll Holdings LLC作为Granda Hotel业主被多名老年及残障租客起诉，因酒店大量床虱、蟑螂、老鼠及霉变、污水等卫生问题。租客还投诉违反市租管法、虐待老人、骚扰租客，及故意放任酒店恶化迫使租客搬走以规避合法驱逐程序。该案于2024年以支付25万美元和解告终。

（图片来源：pixabay）

Eviction Defense Collaborative诉讼和政策主管Ora Prochovnick表示，房东有时故意大幅涨租以促使租客“自愿搬离”，这样房东可逃避支付搬迁费的法定义务。显然这种情况可能发生在Waldman一案中。“这极其糟糕，属于极端涨租。”

她称此举可能合法，因为“法律与公平不一定重叠”。不过，Waldman一家和邻居们可能有一定法律依据反击。旧金山的租金管制适用于1979年前建成的楼宇，Geary Boulevard公寓建于1996年，不受控管。2019年通过的加州租客保护法AB 1482限缩年度租金涨幅至5%加本地通胀，或最高10%，且要求房东必须有正当理由才能驱逐住一年以上的租客。该法规对公寓和单户住宅等多种物业类型免除租金上限。

Ora指出“这条例外中还有例外”，“条件是房产必须由个人所有”，若属于公司实体所有则不受豁免。

房东须向租客明确告知豁免权以保证生效。由于Waldman夫妇2021年入住，比州租管法实施晚两年，理应被告知该单位未受州保护。“这可能改变租客是否入住的决定。”

他们五年前询问租房是否受管控时，对方物业管理公司表示受租金管控。Ora说：“如果我代表租客，我会争辩新房东不能事后取消原有保证，未告知时，豁免条款不能强制执行。”

另一租客权益律师Rahman Popal认为，25%以上大幅涨租可被视为违反本地反骚扰条例（anti-harassment ordinance）。“房东计划卖房时，有时会借涨租逼走租客，必要时用涨租作为利器削弱租客驱逐保护，强迫搬出。”评估是否属于违规，关键看涨租后6个月内是否试图收回物业及是否有同价可比住房单元。

目前，Waldman夫妇正聘请律师寻求帮助。