美国买房，这些坑千万小心dtykq666
虽然是第二次买房了（有一套townhouse)，但是到买房时候，发现还是两眼一抹黑，有太多的东西不懂没想明白。所以想发一个帖子记录一下，也许有帮助跟我们一样的新人避坑
基本情况：夫妻双方都是科技行业，什么厂什么职位不重要；首付自己攒的，暂时无娃有猫/狗
借用一下论坛常出现的一些问题，用问答的方式写这个帖子：
为什么要买房？如何决定租房和买房？
这个问题已经有无数博主和帖子说了很多遍了，这里就不复述，当然我也没那么懂…小Lin关于这话题的有个视频就说的很好
但无论如何，很重要的概念是房子的属性，主要就是自住/使用 vs 投资
也就是说买这个房子的目的是什么？当然其他还有融资属性，资产配置属性和“臭美”属性… 这些没有前俩那么重要
不是在纠概念，想清楚买房子拿来干什么对于以下来说至关重要
•1）买房子过程顺利
•2）心理和大脑平静
否则容易进入一个既要又要还要的状态，既想捞一个便宜，又想住的舒服，通勤还便利，然后以后还能有涨幅 -为什么什么好事都跟你有关？
当然投资房可以有使用属性，自住房也可以有投资属性…因此在一定预算的情况下，买什么样的房子是个极其复杂的问题
我认为最后我们真正想清楚了买什么样的房在哪儿买是真正的到了要给offer，把自己放入那种需要serious critical thinking的状态中才搞明白了
先说投资房，说到底了就是低买高卖，那么选一个高速增长的地区：湾区以外如Austin, 或者湾区内找个周边的地方如Pleasanton, Dublin, Tracy。
这就是在赌几年内经济发展，新增人口会大量进入，成熟地区的人口会往周边扩散，居住通勤区域会进一步扩张…
那我们第一套Townhouse房子来说，当时买的1.3M，现在至少得1.4M，但是因为目前利率乘了3倍，导致每个月本来只比租房贵一点点变成了是租房成本的两倍
当然有人会想，我先趁着高利率把房子买了，等利率降了我再去refinance。
这个逻辑对于买第二套房/SFH的人来说是行的通的，因为买房有经验以及有了更长期的考量，所以今年的SFH的房市没受到利率的打压。
但对于第一套房/Townhouse的买家来说，算盘其实仅仅是对比租房vs买第一套房哪个划算
买什么样的房子（自住房）？
自住房的具体目的包括以下几类：上班交通，子女教育，社区安全，生活质量，房子保值... 以及一定的投资属性（投资和保值还不是一回事...）
尤其是在买Single family home，这些考虑就变得尤为重要，因为缺乏标准化以及各种目的可能走向之间无法量化对比
家里有矿和现金玩家除外，大部分人买房是在一定的预算中做出决策，需要在这几类considerations中做排序。
其他几项好说，如上班时间/路线，学区房评分，安全指数。但最后这“生活质量”就非常personal了
如果说既要又要…那是几乎不可能的事情了，尤其是中国人很精明还想要加上一定的投资属性，比如Cupertino小黑屋，这几年涨了很多，但所要付出的是生活质量大折扣，或者是大型重建/装修改造的时间和成本（外面租房）。
所以说搞清楚自己的需求是什么…比如因为FOMO跟着大流跑去买了顶级学区房，结果自己没娃…
还有个常见说法是学区房增值，这点其实是个错误的理解。
你要想涨的幅度最大的，得去人口净增长的地方，那反而是新区，而不是已经成规模成熟区域。比如Saratoga, Los Gatos这些的涨幅这见年就没有那么大，los altos这几年还在涨，但他们的基数假根本来也已经很大了。
学区房确实是能够保值，也就是在房价下行的时候， 它们因为本身有这个额外的属性，能够比相类似的房子下跌更少的。
当然房价下行的时候，学区房的房主也往往不会拿出来卖了
具体说说生活质量这项考量...
•喜欢风景，请考虑Los Gatos, Los Altos, San Carlos, Belmont，Fremont/ mission peak，
•想要大院子，有钱的直接Atherton, Los Altos, 工薪阶层就往远了找Morgan Hill, Pleasanton…
•想要跟大佬们住得近，那就Palo alto, Atherton, Los Altos, Menlo Park, Stanford
•想要精致的白人老区，那就San Mateo, Palo Alto
•想跟华人社区靠的近，考虑Cupertino, Sunnyvale, Mountain View 这些在南湾通勤往往也很方便
•想离要清净，与人离远一些，可以考虑上山（我们经纪人称这为“修炼房”），还可以过桥去北湾。
我们看过挺多修炼房是那种不开车根本到不了的那种，不可能自己走出来散步
湾区的房市是否要完蛋？会不会出现跟国内一样的“腰斩”’
短期趋势没人能说明白，要是能预知肯定就发财了，所以这里是说长期的情况。还是用供给和需求两方面
在供给方来说，这包括住房总供给量以及可以转化为自住房的投资房数量：
•1) 住房总供给量是受限的
湾区这地方被几座山脉给夹在中间，中心还有个巨大的Bay，因此真正可以用来建房子的地真的不多。
这点跟美国其他城市（Houston, Dallas, Phoenix）或者国内城市可以不断无限延展，创造出新区真的不一样，反而有点像香港，看起来地很大，但能用的很少。
再加上湾区因为有地震的危险，所以也不能跟香港一样往高了建，所以总的房屋供给有限。
湾区的single family home 在几十年前都已经差不多饱和了，虽然每年都有翻新的，但大片区域新建出来的社区非常少。
如以南湾画一个圈，开车45分钟内靠比较远的Fremont 和Almaden valley 的房子也是有20年+以上历史了。今年南湾出现的新房源也主要是town house 或者比较小的SFH（小于4000 sq ft lot)
•2）湾区的房子用来做投资房的应该不多
房产税+现在房价已经很高了，以投资为目的而持有一个房子的成本很高，所以这边不太会看到国内温州炒房团那样买下一整栋房子的辉煌战绩，也没有说很多大片区域出现空置/鬼城/烂尾
这里还有很多可以做benchmark的重要指标，如空置率和租售比…可以跟世界范围内其他大城市对比一下，这就不具体说了
在需求上，其实就是看总人口数量以及经济发展程度/潜力
很多人口流动的数据一直都指向加州人口的一定净流出，这是事实，但是一切数据都是相对的，有四个问题需要思考
•1）流出的人数绝对值不重要，但其相对于总人口来说比例是多少？
•2）不同区域人口流出和流入情况如何？比如Bakersfield 这个石油重镇已经衰败了好多年了，是否这些地方人口损失的更多？那么湾区和南加的净人口变化如何呢？
•3）人口流入和流出的家庭的收入差距是多少？高收入的是否还在流入湾区？加州的gdp per capita的增长还是很可观的
湾区的“替代”是哪儿？我们是从红州搬来湾区的，生活成本确实低，但对于红州是真的不喜欢（有太多吐槽的地方了）。
身边各行业的华人朋友>80%都搬来了湾区和西雅图
•4）短期的现象vs长期的趋势 -
之前喊着要去德州的科技公司最后有几个真的“举家搬迁”？
RTO现在也更加普遍。看到一个加州政府报道说加州2023年人口又开始正增长了。但其实需要担忧的其实是offshore，新增的低端科技公司岗位直接搬到印度去了
我没花时间具体研究这些数据，所以没有资格给出决定性的论断，只是想指出有不少莫名唱衰湾区的帖子很不合理
最后，还想说具体的买房人的结构也会影响到不同房价的涨跌。比如最近这两年tech/AI热，股票涨了的大多是有些年工作经验的，因此即使利率很高，single family home的涨幅今年非常大，尤其是环Nvidia总部周边区域的房价...
相比而言，townhouse的涨幅就小了， 至今都还没有到大22年初的高点。
我猜这是因为21/22年科技公司大量扩张招进来的那批新人们，目前还没有太多的积蓄/股票，每个月的偿还能力因为base不高受制于利率高而导致的月供高。
再加上之前说的first time home buyer主要还是在对比买房vs租房的现金流影响，目前来说这是个不划算的投资
但长期来看，23/24年的科技行业在湾区的NG数量仍然少的可怜。
如果新的岗位都去了印度，那么未来townhouse和single family要想大涨估计难，但因为supply受限，应该不会像国内那样出现“腰斩”。
