最大“金主”消失，东京豪宅库存暴增

东京二手公寓价格一路飙升的局面，终于出现了变化。 最新数据显示，东京都二手公寓挂牌价格时隔2年4个月首次转为下跌。

《周刊新潮》采访后发现，这一变化背后，浮现出两个关键词： “投机资金”和“中国买家”。 那么，东京房价真的迎来“抄底时机”了吗？ 东京港区麻布十番站步行约5分钟，有一片周边遍布各国大使馆的高档住宅区。这里坐落着一处总户数超过1000套的豪宅群，于2025年春季竣工。 刚刚开盘时，面积约100平方米的房子，售价普遍在3亿至4亿日元左右。 但附近一家房地产公司的工作人员表示： “这个项目当时作为明星楼盘受到很大关注，但从今年开始，价格一直在往下掉。” 目前，该项目有十多套房源正在出售。

其中一套面积约120平方米的户型，今年年初挂牌价格还在5亿日元以上，现在部分房源已经跌到4.5亿日元以下。 这位房地产从业者表示： “最近港区出现了一个比较明显的现象，越是高端的二手豪宅，价格反而跌得越厉害。同行之间最近也一直在讨论，到底发生了什么。” 而不久前，日本房地产调查公司“东京KANTEI”发布的一组数据，更引发市场关注。 以适合家庭居住的70平方米户型进行换算，2024年4月，东京都二手公寓平均挂牌价格为6376万日元。 此后价格一路上涨。

但到了今年8月，东京都二手公寓平均挂牌价降至1亿1274万日元，环比下跌0.2%。 这是时隔28个月，东京二手公寓挂牌价格首次环比下跌。 当然，即使出现下跌，平均价格仍然超过1亿日元。 对普通日本家庭来说，想在东京购买一套二手公寓，门槛依然非常高。 那么，东京房价为什么会突然踩下刹车？ 东京KANTEI高级主任研究员高桥雅之表示，过去一两年，包括中国买家在内的外国投资需求非常旺盛。

看到海外资金不断进入日本房地产市场之后，日本国内外的投资者和富裕阶层，也开始提前抢购优质房源。 之后，这些房产又在投资者之间不断转手。 一套房从这个投资者手里卖到另一个投资者手里，价格越炒越高，就像“击鼓传花”一样。 结果就是： 东京二手公寓价格被一轮又一轮推高。 但市场的转折点出现了。 报道指出，自去年11月高市早苗“台湾有事”的发言后，来自中国大陆的买房订单突然明显减少。 高桥雅之表示： “过去市场上最大的‘金主’——中国买家消失之后，其他投资者也开始同时减少进货。” 更麻烦的是，东京房价此前涨得实在太快。

价格已经严重脱离真正想买房自住的日本家庭能够承受的范围。 海外买家减少，日本本土刚需又买不起。 于是，市场上的房子卖不掉，库存开始越来越多。 高桥认为，现在东京房地产市场出现的情况，可以理解为此前过热行情的一次“反向修正”。 尤其是在过去大量投机和投资资金涌入的东京都心地区，这种变化更加明显。

报道还称，现在不仅是中国大陆的买家减少，一些居住在日本的中国人，也开始陆续出售手中的东京公寓。 一名在日中国企业经营者透露，转折点之一，是去年10月日本收紧了外国人申请“经营・管理签证”的条件。 过去，申请这一签证时，资本金门槛为500万日元。 但新制度实施后，资本金要求被提高到3000万日元，同时日本方面也开始更加严格地检查企业是否真正开展经营活动。 这名经营者表示： “以前只要准备500万日元，就可以成立公司。现在这种做法已经越来越困难。” 按照他的说法，随着经营管理签证门槛提高，一部分过去通过经营签证留在日本的中国人开始重新考虑是否继续在日本生活。

因此，也有人将手中的东京公寓出售后返回中国。 那东京房价真的要跌了吗？ 日媒认为，现在就断言东京楼市已经进入全面下跌，还为时尚早。 虽然今年8月，东京都二手公寓平均挂牌价格时隔28个月首次出现环比下降，但即便如此，平均价格依然高达1亿1274万日元。尤其是东京核心区域，过去几年房价涨幅惊人，即使最近部分高端房源开始降价，对普通购房者来说，整体价格依然处在高位，远谈不上“便宜”。 真正值得关注的，是支撑此前上涨行情的资金正在发生变化。过去几年，大量海外投资资金不断涌入东京核心区域，但如今这部分买盘开始减弱；与此同时，日本本土真正有自住需求的购房者，又很难承接如此高的价格。如果“海外资金退潮、本土刚需接不住”的情况持续下去，那么东京房价接下来出现更明显调整的可能性，无疑会越来越受到市场关注。

所以，目前更准确的说法或许不是“东京房价已经开始大跌”，而是持续多年的单边上涨行情，第一次出现了明显松动。 至于这一次下跌究竟只是短暂回调，还是东京楼市真正迎来拐点，现在恐怕还没人能给出答案。