地产首富超李嘉诚，越南楼市却突然退潮

越南地产股，最近跌入“至暗时刻”。

截至10月9日，越南热门地产股继续探底。年初至今，越南最大房企Vinhomes市值，已跌去约48%。 知名地产商An Gia、TTC Land、西贡房地产公司的股价，一年内普跌达50%～60%，股价来到2022年越南楼市危机以来的最低位。 去年，越南还是全亚洲楼市增速最快的国家，一年内上涨48.75%；今年，货币政策周期逆转，全球流动性收紧，当地房地产再被逼入困境。

在这个GDP以年均8%增速狂奔的国度，很多人快速创造财富，都离不开“土地”。有当地专家提及，越南12000多名百万富翁中，90%的人投资房地产。 越南首富范日旺，从建小区、别墅、度假区到建医院、学校、商圈，打造出包圆“越南人一生”的商业帝国。哪怕大跌后，其控制的Vinhomes的市值，仍在200亿美元以上，超过李嘉诚控制的长实集团，也高过日本地产巨头住友不动产。 现在，流动性的“逆风”吹来，越南楼市的狂欢还会持续吗？ 翻倍飙涨 “河内到处都在建房子。” 无论你是刚落地越南，还是已在当地生活多年，走在越南首都，都会不自觉这样感慨。 21记者以投资客身份，走进河内Vinhomes的一家中介时，销售言简意赅地说：“你从打好地基、周围还很荒凉的时候就买入，等房子建好，就能赚到丰厚回报。” 她一边说，一边指着门外的Vinhomes联排别墅，“四五年前，买一栋这样的别墅，只要60亿到70亿越南盾，现在涨到了230亿到250亿越南盾（约合600-650万人民币）。”

几百米开外，Vinhomes开发的高端小区Ocean Park，中介个人在2023年购买了小区里一套两居室，面积为67.5平方米，当时买入价将近30亿越南盾，现涨到50多亿越南盾，即超过130万人民币。 来得早的中国中介，亲历了这一波楼市疯涨。 薛超是越南首望地产的总经理，早年他在海外留学，双修经济学和工程专业，毕业后就顺势做起澳大利亚、欧洲的海外地产销售，入行不久就摸到了天花板，他把目光转向东南亚。

越南首富范日旺，其地产业务估值已超长实集团 2019年初，薛超选择来越南发展，他感觉像是抽中了“时代的奖券”。 那一年，河内的每平方米均价，大约6000～7000元人民币，薛超和河内很多开发商聊，对方都认为，房价触顶了，薛超觉得这只是“前奏”，“那时河内的房价，还只有胡志明市的一半，首都房价怎么会只有经济中心的一半呢？” 不信邪的薛超，在河内开设办公室，当初经手的楼盘项目，现在卖到2万人民币一平，价格基本翻了3倍。 “从2021年到2026年，河内的房地产价格大概涨了50%到60%；如果从2017年算起，到现在则已暴涨了300%。”一位本地中介，这样告诉21记者。

河内随处可见在建的楼盘项目，赖镇桃/摄 河内的涨势，几乎领跑整个越南。 胡志明市起飞更早，世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2021年至2026年间，该市一手公寓价格年均上涨约14%，二手市场价格年均涨幅约为12%。 两个核心城市，只是越南楼市热潮的一个缩影。 据《全球房地产指南》（Global Property Guide）的统计，2025年，越南房价一年内上涨48.75%（经调整通胀），增速领跑全亚洲；过去五年，越南楼市的涨幅达到103%。 在越南，许多市民的住房成本是家庭年收入的30倍以上，远高于国际可负担性基准的3-8倍；戴德梁行的估算更夸张，一个典型的双收入家庭，需要50-85年的储蓄，才买得起一套房。 狂欢骤停 越南楼市的飞涨，和买房的狂热互相映衬。 在越南人的传统观念中，你拥有多少地和房子，经常决定了外人眼中你的社会地位和财富。同时，越南人的投资渠道比较有限，股市的赚钱效应也一般。 房子和黄金，成为越南人眼里更熟悉的“硬资产”。 在越南楼市的上行期里，买房的狂热近乎股市打新——经济适用房开售秒空，大城市的中高端楼盘要线上下定、摇号。 “几乎十几个人抢一套房，没有户型、楼层可选，摇中就是赚到。”越南首望地产胡志明销售负责人钟佩君告诉21记者。 淘金越南楼市的，还有许多中国人。 钟佩君是越南华人的后代，这几年才开始卖房，她也有些出乎意料：房子竟然比她想象中更容易卖。“一些中国买家过来逛一圈，就决定下定了，我都不用怎么一再推销和反复沟通。”

胡志明市二手房挂牌2万多人民币/m²的中高端小区，赖镇桃/摄 Vinhomes接待记者的中介也说，来找她买房的中国买家，占很大一部分，除了河内，靠近中国口岸的芒街、旅游资源丰富的下龙湾，以及承接大量中企投资的海防，都是热门市场。 只是，越南楼市之火，今年突然遭遇了一阵冷风——导火索还是年初爆发的中东冲突。 能源进口价格火箭般飞升，快速消耗越南的外汇储备，越南稳汇率的压力倍增，美联储的降息议程变为加息操作，全球利率环境收紧。 对于房地产市场，钱一旦变贵，房子的故事就会立刻换一个脚本。 越南建筑部8月报告显示，近期抵押贷款利率急剧上升，平均利率约为12%至14%，浮动利率高达15%至16%，与2025年的利率水平相比几乎翻倍。 越南人买房对利率是尤为敏感的，因为能全款买房的是极少数。

“除了站在金字塔顶尖的人，现在的房贷水平对绝大部分人来说都是沉重的负担。” 越南环球装饰总经理麻宗伟告诉21记者，按照现在的房贷利率，越南普通人一年的工资可能只够拿来还利息，甚至连本金都还不上。 从价格看，楼市没崩，已经没有多少买家有能力接盘了。 有数据显示，4-6月，河内成交量略高于5800套，仅占新供应量的68%，远远前两年90%以上的水平；胡志明的住房同样遇冷，截至6月末，新推出的别墅项目中只有四成售出。 繁荣未尽 越南楼市的繁荣，走到尽头了吗？ 在越南待得久一些，会发现市场的信仰依然很坚定：至少未来几年，房价上涨的动力还没有消失。 很大程度上，这是基本面决定的——越南还在城市化。

有报告显示，2025年，越南的城镇⼈⼝⽐例预计达到41%，低于人均GDP相近的邻国水平，例如菲律宾（49%）、印度尼西亚（60%）。 需求还在，供给却没有那么容易跟上。 越南的土地制度有自己的国情特色：土地都归国家所有，越南人可拥有土地的永久使用权。越南住宅市场大致也分成两类：一类是可自由交易的住宅土地和独栋房屋；另一类则是开发商建设的公寓项目。 “河内、胡志明市中心的地是买一块少一块，现在一平方米的均价，已达到几十万人民币。”一位越南人告诉21记者。

胡志明市区俯瞰，自建楼房几乎填满整座城市，赖镇桃/摄 同时，在核心城市，很多地块长期分散在私人手中。开发商想做一个完整的住宅项目，往往需先把零散的土地整合起来，征地、补偿、清理，再经过一系列审批。 2022年部分房地产开发商爆雷后，越南政府又进一步收紧新项目审批，流程更加漫长。 薛超认为，现在的高利率更像是把部分需求暂时按住了；一旦未来信贷环境重新宽松，被高利率压住的购房需求很可能再次释放。 房地产之于越南，不只是一个居住和投资市场。 8月，Vingroup牵头的一个财团在越南北部获得112公顷的土地，用于开发一个城市项目，预计成本为41万亿越南盾，约合100亿人民币。 西北新城区位于河内东北40公里的北宁省，审批通过的项目包括50公顷的别墅、联排别墅和公寓楼，其余用于体育设施、道路和绿地等基础设施。

河内郊区的中高端小区，周边学校、商业综合体配套一般都较为完善，赖镇桃/摄 该财团需要租赁其计划开发住房的50公顷土地，不必支付剩余土地的费用，只需在完成公共基础设施后将其移交给地方当局。 有越南学者把这种模式概括为一种“土地金融”。 对开发商来说，地铁、学校、医院建到哪里，哪里的地价和购房需求就会随之上涨，市中心收地困难，那就把地铁建去郊区；对政府来说，建设-移交模式既摆脱了财政资金不足的窘境，又缓解了基建停滞不前的老大难问题。 越南试图复刻“汉江奇迹”，房地产不是“目的”，却是关键的“手段”。 有报告提出，预计到2028年，河内和胡志明市的住宅市场仍有上涨空间，只是，价格更可能进入温和、可持续的增长阶段，而不是重现前几年的快速飙升。